כמה הון עצמי צריך בשביל משכנתא?

סכום המשכנתא שנוכל לקבל מהבנק מושפע ממספר גורמים, כשאחד המרכזיים שבהם הוא ההון העצמי שאנחנו מעמידים לטובת קניית הדירה.

במדריך הזה נסביר מהו הון עצמי למשכנתא, מהן ההגבלות על ההון העצמי נכון לשנת 2021 ואיך אפשר, למרות הכל, לקבל היום משכנתא ללא הון עצמי כלל.

1. מה זה הון עצמי למשכנתא ולמה צריך אותו?

א. ההון העצמי למשכנתא ואחוזי המימון של אברהם אבינו

סכומי הכסף הנדרשים לרכישת דירה גדולים מאוד ביחס לכל רכישה אחרת (אצל רוב האנשים).

בעולם ללא מערכת בנקאית ופיננסית היינו צריכים לבצע את התשלום במזומן, בהתאם לסכום הכסף העומד לרשותנו.

לדוגמא – נלך אחורה בזמן 3,000 שנים אל אחת מעסקאות הנדל"ן המתועדות הראשונות בהיסטוריה – אברהם אבינו קונה מעפרון החיתי את מערת המכפלה תמורת 400 שקל כסף, ומשלם לו את הסכום במזומן, מכיסו. במונחים של היום אפשר להגיד שהרכישה הזו התבצעה על ידי 100% הון עצמי.

קרקעות ונכסים רבים נמכרו ונקנו מאז אברהם אבינו, אבל העיקרון הכללי של עסקאות הנדל"ן נשאר דומה. רק שהיום מעט מאוד רכישות נדל"ן מתבססות באופן בלעדי על ההון העצמי של הקונה.

כאן נכנסים לתמונה הבנקים, שמאפשרים לרוכשי הדירות לשלם עבורן סכומי כסף שלמעשה אין ברשותם נכון להיום, באמצעות הלוואה הנקראת משכנתא.

סכומי הלוואות המשכנתא שנותנים הבנקים עומדים בממוצע על כ-600 אלף ש"ח, אך לא מעט משפחות לוקחות גם משכנתאות בגובה של מיליון ש"ח ואף יותר.

ב. אם אפשר לקבל משכנתא, למה צריך שאביא גם הון עצמי?

אז נכון, הבנקים מוכנים לתת לנו הלוואות בסכומים משמעותיים מאוד כדי שנוכל לקנות דירה. הלוואות המשכנתא של הבנקים הופכות את הרכישה של נכסי נדל"ן יקרים לנגישה הרבה יותר, ומתדלקת את שוק הנדל"ן ואת היקף העיסקאות המתבצעות בו.

מן הצד השני, ככל שקלות נטילת הלוואת המשכנתא תהיה רבה יותר, הדבר יגדיל את הביקוש לרכישת דירות ועלול לגרום לבועת מחירי נדל"ן (וסביבת הריבית הנמוכה של השנים האחרונות מדגימה זאת יפה), ולעליית רמת הסיכון לבנקים בהלוואות המשכנתא.

החשש של בנק ישראל הוא שבמקרה של משבר במשק לא יוכלו זוגות רבים לעמוד בהחזרי הלוואות המשכנתא שלקחו, וייקלעו למצב של קנסות פיגורים ואפילו לאובדן דירתם. מצב כזה, מעבר לדרמה האישית שהוא מגלם, עלול לפגוע ביציבות הבנקים ואף להוביל לבעיות כלכליות, מיתון כבד והאטה במשק כולו.

כדי למנוע עלייה כזו ברמת הסיכון לבנקים, הגדירו בנק ישראל והבנקים עצמם מספר אמצעים, כשאחד המרכזיים בהם הוא הגדרת הון עצמי מינימלי בו מחוייב הלווה במסגרת הלוואות המשכנתא.

ההון העצמי המינימלי למשכנתא מוגדר בדרך כלל באחוזים מערך הנכס, והוא השתנה לא מעט בשנים האחרונות.

נכון לשנת 2021 עומד ההון העצמי המינימלי בהלוואת משכנתא על: 25% לרוכשי דירה ראשונה, 30% למשדרגי דירה ו-50% לרוכשי דירה להשקעה.

2. איך מחשבים את סכום המשכנתא לפי ההון העצמי?

יש מספר דרכים לגשת לעסקת רכישה דירה.

א. חישוב ערך הדירה האפשרי והמשכנתא לפי ההון העצמי

הדרך הראשונה והשגרתית היא למפות את הנכסים הנזילים העומדים לרשותנו ויכולים לשמש אותנו כהון עצמי למשכנתא ולחלק את הערך הכולל שלהם באחוז ההון העצמי המינימלי (או לחילופין באחוז ההון העצמי שאנחנו מעוניינים שיהיה בהלוואה שלנו).

התוצאה המתקבלת בחישוב זה מציגה את הסכום הכולל העומד לרשותנו לטובת רכישת הדירה וכל העלויות הנלוות לה. סכום המשכנתא הנדרש הוא ההפרש בין תוצאת החישוב ובין ההון העצמי שלנו.

ב. חישוב ההון העצמי והמשכנתא הנדרשים בהתאם לערך הדירה

בעוד שבסעיף א' הצגנו את הדרך הרגילה לבדיקת ערך הנכס המקסימלי, עבור חלק מקוני הדירות מוקד ההתלבטות הוא פחות של יכולת ויותר של צורך/רצון.

קודם כל הם יחליטו על מאפייני וערך הנכס המבוקש, ולאחר מכן הם ימצאו את המשאבים הנדרשים למימונו. זה יכול להיות באמצעות סיוע מההורים, משיכת חסכונות, מכירה של נכסים ואפילו לקיחת הלוואות נוספות – כל האמצעים כשרים בדרך לדירה.

עבור רוכשים אלה חישוב ההון העצמי והמשכנתא שונה – הם ייקחו את סכום ההשקעה הנדרש בדירה, ייבחנו את ההון העצמי למשכנתא הנדרש מהם ויגייסו אותו, לפני שייקחו את יתרת הכספים כמשכנתא.

חשוב – כאשר מחשבים את ההון העצמי והמשכנתא הנדרשים בהתאם לערך הדירה חשוב מאוד לקחת בחשבון את כל העלויות הנלוות לרכישת דירה: עלויות שיפוץ, מעבר, תיווך, עו"ד, מס רכישה וכו'.

ג. אילו כספים וחסכונות נכון להקצות לטובת הון עצמי ואילו לא?

אצל חלקנו רוב הכסף בעובר ושב בבנק, או בפיקדונות קצרי טווח, אבל רוכשי דירה רבים מחזיקים מגוון של חסכונות ונכסים ברמות נזילות ואטרקטיביות משתנות.

ההחלטה באילו נכסים וחסכונות להשתמש לטובת ההון העצמי לרכישת דירה פשוטה במקרים רבים, כשהרציונל הוא להגדיל ככל האפשר את ההון העצמי ולהקטין את תשלומי המשכנתא העתידיים – כספים נזילים היושבים בעובר ושב, פקדונות קצרי טווח, ניירות ערך ואגרות חוב – כל אלה הם החשודים המיידיים שניתן להקצות בלב שקט לטובת ההון העצמי.

השאלה מורכבת יותר כאשר מדברים על חסכונות ארוכי טווח שמשיכתם גוררת קנס, קרנות השתלמות וקופות גמל שמשיכתן מונעות מהרוכשים ליהנות מהטבות המס הגלומות מהן בהמשך, נכסי השקעה מבטיחי תשואה אטרקטיבית וכו'.

חלק מרוכשי הדירות יעדיפו להנזיל גם נכסים אלה, ולהשתמש בכסף לטובת הגדלת ההון העצמי למשכנתא וסכום המשכנתא שיקבלו, אך החלטה זו אינה תמיד ההחלטה הנכונה ביותר מבחינה כלכלית.

חשוב לזכור שהלוואת משכנתא היא ההלוואה עם התנאים הטובים ביותר שניתן לקבל – גם מבחינת תקופת ההלוואה וגם מבחינת הריבית, ולעתים עדיף להגדיל את ההלוואה שלוקחים, תוך שמירה על נכסים המניבים תשואות גבוהות יותר מריבית המשכנתא.

ד. מה לעשות אם יש לי הון עצמי למשכנתא מעבר להון העצמי המינימלי הנדרש?

קודם כל להיות מרוצה. זהו בהחלט מצב טוב להיות בו.

שלוש אפשרויות מרכזיות עומדות בפניך –

1) לקחת משכנתא עם הון עצמי בשיעור גבוה, המאפשר במקרים רבים לקבל ריביות אטרקטיביות יותר מהבנק.

2) לקחת משכנתא בסכום הגבוה מערך הדירה ולהשתמש בכסף לטובת צרכים אחרים – רכישת רכב, נסיעה לחו"ל, בר מצווה וכו'.

3) לקחת משכנתא בסכום הגבוה מערך הדירה ולהשתמש בכסף לטובת השקעות אחרות (חלופה לנועזים שבינינו).

ה. הקשר בין ההון העצמי למשכנתא וריבית המשכנתא

שיעור ההון העצמי של הלווה משפיע באופן ישיר גם על תנאי הריבית שיקבל מהבנקים, בזכות שתי סיבות:

1) שיעור גבוה של הון עצמי למשכנתא (או לחילופין – אחוז מימון נמוך) הופכים את הלקוח לפחות מסוכן מבחינת הבנק, והוא בדרך כלל יהיה מוכן להציע תנאים טובים ללקוחות עם אחוז מימון נמוך.

2) סכום הלוואה קטן יותר מאפשר לקצר את תקופת ההלוואה, דבר המקטין גם הוא את הסיכון בהלוואה ומאפשר לבנק לתת הנחה נוספת בריבית המשכנתא.

ו. דברים שחשוב לשים אליהם לב בעת חישוב המשכנתא וההון העצמי למשכנתא

שלושת הגורמים מרכזיים בהלוואת המשכנתא הם – סכום המשכנתא הכולל, תקופת המשכנתא וגובה ההחזר החודשי. חשוב לשים לב לאיזון הדק בין 3 הגורמים הללו, מאחר שערך קיצוני בכל אחד מהם עלול להיות בעייתי מאוד לטווח הארוך.

לדוגמא הגדרת החזר חודשי התחלתי גבוה עלולה להתגלות כהחלטה כלכלית הרת אסון במידה ששינויים בתנאי השוק ייגרמו לעלייה בחלקים המשתנים של ההלוואה, במידה שלא תאפשר ללווים לעמוד בהחזרים החודשיים.

לכן, כאשר קובעים את ההחזר העתידי המתאים עבורכם, צריך לקחת בחשבון שינויים עתידיים אפשריים בהכנסות ובהוצאות, שינויים בהרכב המשפחתי, הוצאות צפויות משמעותיות ועוד.

בנוסף, גם לאחר חישוב ההחזר הרצוי כדאי להשאיר מרווח ביטחון המאפשר לכם לשרוד גם במקרה של עלייה לא צפויה בהחזר החודשי.

3. כמה הון עצמי צריך למשכנתא נכון לשנת 2021 – דגשים והגבלות

השאלה "כמה הון עצמי צריך למשכנתא" או למעשה "כמה הון עצמי צריך לדירה" תלויה במספר גורמים – חלקם מוגדרים על ידי בנק ישראל ומשרד האוצר, וחלקם האחר – על ידי הבנקים למשכנתאות וכוחות השוק.

המגבלות המרכזיות הקיימות נכון לשנת 2021 על הלוואות משכנתא הן:

• אחוז מימון מירבי לרוכשי דירה ראשונה – 75% (מלבד רוכשי דירה במסגרת "מחיר למשתכן" – ראו בהמשך).
• אחוז מימון מירבי למשפרי דיור – 70%.
• אחוז מימון מירבי למשקיעים בנכס נדל"ן – 50%.
• יש לקחת לפחות 33% מהמשכנתא בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה).
• אחוז הלוואות הפריים וההלוואות בריבית משתנה הקצרות מ- 5 שנים – מוגבל ל-33%.
• רוב הבנקים לא יאפשרו לקחת הלוואת משכנתא שההחזר עליה גבוה מ-33% מההכנסה המשותפת של בני הזוג.

4. הון עצמי למשכנתא – זוגות צעירים

נושא ההון העצמי למשכנתא אצל זוגות צעירים, שעדיין לא הספיקו לצבור נכסים וחסכונות משמעותיים, הוא נושא טעון שקיבל לאחרונה לא מעט ביטוי גם בתקשורת ובדיוני הכנסת.

עם זאת נכון להיום אין עדיין תנאים שונים לזוגות צעירים (למרות הצעה להוריד את ההון העצמי המינימלי שלהם ל-10%).

5. הטבות ומענקים להגדלת ההון העצמי

בחלק מהמקרים ניתן לקבל הטבות ומענקים מטעם המדינה, או ארגונים אחרים, המאפשרים להגדיל את ההון העצמי הזמין לטובת לקיחת משכנתא:

א. הטבה בדרישות ההון העצמי ברכישת דירה במסגרת "מחיר למשתכן"

רוכשי דירה במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן" זכאים להטבת מימון מטעם המדינה, במסגרתה ייקבע הגובה המרבי של המשכנתא לפי שווי השוק של הדירה (שייקבע על ידי הערכת שמאי) ולא לפי מחיר רכישתה.

הקלה זו מאפשרת בפועל שיעור מימון גבוה יותר מ-75% מהתשלום עבור הדירה הנרכשת, אך היא מותנית בהון עצמי של 100,000 ש"ח לפחות, ובכך ששווי הדירה לא יעלה על 1.8 מיליון ש"ח.

דוגמא – 

רוכשי דירה במסגרת מחיר למשתכן, הקונים דירה ב-1,000,000 ש"ח, ששווי השוק שלה הוא 1,200,000 ש"ח, יכולים לקבל משכנתא בגובה של 900,000 ש"ח (75% מ-1,200,000 ש"ח).

כך, ההון העצמי של הרוכשים יהיה 10% בלבד ממחיר הדירה בפועל.

ב. סיוע ברכישת דירה ליוצאי אתיופיה

סיוע ברכישת דירה, מטעם המדינה, למשפחות של יוצאי אתיופיה שהם חסרי דירה. הסיוע כולל הלוואה לדיור בסכום של עד 600,000 ש"ח, לתקופה של עד 25 שנה, כאשר ב-10 שנים הראשונות – ההלוואה צמודה למדד אך ללא ריבית (0%), וב-15 השנים שלאחר מכן – ההלוואה צמודה למדד ובריבית שנתית בשיעור של 2% בלבד.

בנוסף, זכאים שייקחו הלוואה משלימה בסכום הנמוך מ-600,000 ש"ח, לא יידרשו להון עצמי בשיעור של 25% אלא של 5% בלבד.

יכולים לקבל את ההלוואה חסרי דירה יוצאי אתיופיה (שהם או הוריהם נולדו באתיופיה), כאשר במקרה של בני זוג, מספיק שאחד מהם יהיה יוצא אתיופיה. הזכאות להטבה נקבעת בהגרלה המתקיימת אחת לשנה (כרגע מתוכננות הגרלות אחת לשנה עד 2020). לחצו כאן לפרטים נוספים.

ג. הלוואה ללא ריבית בסך של עד 100,000 ש"ח מעמותת "אחים לבית"

עמותת "אחים לבית" מסייעת לזוגות צעירים בתהליך רכישת דירה ראשונה, באמצעות ליווי של יועץ משכנתאות ומתן הלוואה ללא ריבית בסך של עד 100,000 ש"ח.

6. לקיחת משכנתא ללא הון עצמי

יש לכם 0 ש"ח בעו"ש, או אפילו מינוס, ואתם עדיין רוצים לקחת משכנתא? ובכן – מסתבר שהכל אפשרי.

עם ישראל אוהב להתחכם, וכן למרות כל המגבלות שמציבים בנק ישראל ובנקי המשכנתאות, עדיין קיימים לא מעט רוכשי דירות שמוצאים את הדרך אל דירת חלומותיהם, לעתים תוך עקיפת המגבלות.

הדרכים ללקיחת משכנתא ללא הון עצמי (או עם הון עצמי הנמוך מההון המינימלי שהגדיר בנק ישראל) רבות ומגוונות, ואנחנו נסקור כאן רק חלק מהן.

עם זאת חשוב לזכור שללקיחת משכנתא ללא הון עצמי עלול להיות מחיר כלכלי משמעותי. שיעורי המימון הגבוהים עלולים ליצור לחץ כלכלי על המשפחה הלווה, ולחשוף אותה לכך שכל שינוי בתנאי השוק עלול להביא לקריסתה מבחינה כלכלית.

אנחנו ממליצים בחום לקבל כל החלטה אחרי בדיקה מעמיקה של החלופות ולהשאיר תמיד "מרווח בטחון" שיאפשר לכם להישאר עם הראש מעל המים גם במקרה שתנאי השוק משתנים.

א. הלוואה מההורים

מעט זוגות מצליחים להסתדר ברכישת דירה בלי תמיכת ההורים, המספקים בחלק מהפעמים את רובו, אם לא כולו, של ההון העצמי להלוואת המשכנתא.

ב. משכנתא על הבית של ההורים

פתרון נפוץ נוסף ובעייתי להגדלת ההון העצמי למשכנתא הוא שיעבוד בית ההורים והשלמת ההון העצמי הנדרש ממקור מימון זה. הפתרון הזה עלול ליצור מתיחויות במשפחה, וחשוב לזכור שכמו בכל הלוואה – גם את ההלוואה הזו צריך מתישהו להחזיר.

ג. לקיחת הלוואה חיצונית

חלק מהזוגות נותנים פתרון לנושא ההון העצמי באמצעות… נטילת הלוואה נוספת, אם מהבנק (הלוואה לכל מטרה), אם ממקורות חוץ בנקאיים ואם מאתרי הלוואות חברתיות.

באופן זה יכולים הלקוחות לקבל סכומים של עשרות אלפי ש"ח, המשמשים אותם כהון עצמי למשכנתא.

הבעיה בפעולה זו היא המינוף הגדול שלוקחים על עצמם הלווים, וההחזר החודשי הגבוה אליו הם נאלצים להסכים, בדגש על השנים הראשונות של ההלוואה, כך שכל התרחשות לא צפויה עלולה ליצור כדור שלג של איחורים וקנסות, שעלול להסתיים אף באובדן הדירה.

ד. לקיחת הלוואה על חשבון קרן השתלמות או קופת גמל

הלוואה מקרן השתלמות או קופת גמל הן מקור נוסף לגיוס הון עצמי, המציע גם ריביות אטרקטיביות.

אך גם כאן חשוב לשים לב להחזר החודשי הגבוה הנגזר מהשילוב של המשכנתא וההלוואה הנוספת, בעיקר בגלל שתקופת ההלוואה המקסימלית מקרן ההשתלמות היא 7 שנים.

7. מחשבון הון עצמי למשכנתא

על מנת לעזור לכם לחשב את ההון העצמי הנדרש למשכנתא אותה אתם מעוניינים לקחת, פיתחנו עבורכם את המחשבון – כמה משכנתא אפשר לקבל.

[contact-form-7 id="4468" title="ייעוץ משכנתא – הצעה" html_class="leads-page-form"]