משכנתא היא נושא מסובך. לקוחות רבים שלוקחים משכנתא מתמקדים בנושא הפשוט יותר להבנה – גובה הריבית, אך פעמים רבות לבחירה נכונה של מסלולי המשכנתא יש משמעות כלכלית רבה הרבה יותר.
אנחנו נסקור כאן את 2 המסלולים המרכזיים לנטילת משכנתא – ריבית קבועה וריבית משתנה, נשווה ביניהם וניתן מספר קווים מנחים לבניית תמהיל משכנתא מוצלח.
חשוב להדגיש – כל הכתוב כאן הינו כללי ואינו בגדר ייעוץ משכנתאות. בניית תמהיל משכנתא אופטימלי, המותאם לצרכי ומאפייני הלקוח, הוא תהליך מורכב ואנחנו ממליצים בחום לבצע אותו בעזרת יועץ משכנתאות מנוסה ואובייקטיבי.
לפני שנצלול לעומק להשוואות בין מסלולי הריבית השונים, נתחיל בהסבר קצר על כל אחד מהמסלולים.
1. מסלול משכנתא בריבית קבועה
מסלולי המשכנתא בריבית קבועה מבוססים על שיעור ריבית מוגדר מראש, הנקבע במו"מ של הלקוח מול הבנק, ואשר נשאר בתוקף לכל אורך חיי ההלוואה.
נכון לשנת 2018, בנק ישראל מחייב את נוטלי הלוואות המשכנתא לשלב בתמהיל המשכנתא שלהם מסלול בריבית קבועה בערך של 33% לפחות מסכום ההלוואה הכולל.
מסלולי המשכנתא בריבית קבועה נחלקים ל-2 סוגים מרכזיים: משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד, ומשכנתא בריבית קבועה שאינה צמודה למדד (מכונה גם קל"צ).
א. משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד (קל"צ)
מסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה הוא המסלול הפשוט יותר להבנה – סוגרים עם הבנק על שיעור ריבית מסוים, וזה שיעור הריבית על ההלוואה בפועל לכל אורך חיי המשכנתא, ללא שינויים.
| יתרונות | חסרונות |
| היתרון המרכזי במסלול המשכנתא הזה הוא השקט הנפשי – הלווה יודע מראש כמה ישלם בכל אחד משלבי ההלוואה, ללא קשר לשינויים בריבית או במדד. | הריבית ההתחלתית במסלול זה גבוהה יותר בדרך כלל מאשר הריבית במסלולי המשכנתא האחרים, מכיוון שהבנק צריך לגדר את עצמו מפני עליית ריבית אפשרית בעתיד. |
| כאשר סביבת הריבית במשק נמוכה, ניתן לקבע באמצעות מסלול המשכנתא בריבית קבועה לא צמודה את הריבית הנמוכה לכל משך חיי ההלוואה. | בסביבת ריבית גבוהה עלולים "להיתקע" עם ריבית גבוהה גם במידה שהריבית במשק יורדת. |
ב. משכנתא בריבית קבועה הצמודה למדד
מסלול ריבית קבועה הצמודה למדד מכניס מימד ראשון של חוסר ודאות לתמהיל המשכנתא – מדד המחירים לצרכן.
במשכנתא זו הריבית הבסיסית קבועה, אך הקרן של ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן.
בסביבה של אינפלציה נמוכה (כמו שהיה בשנים האחרונות), ההשפעה של מדד המחירים לצרכן על גובה ההחזר החודשי אינה גבוהה, אך בסביבה של אינפלציה משמעותית יותר (2% ומעלה בשנה) עלול סכום ההחזר החודשי לגדול באופן משמעותי.
| יתרונות | חסרונות |
| הריבית על המשכנתא קבועה לכל אורך חיי ההלוואה | חשיפה לעלייה בשיעור מדד המחירים לצרכן |
| שיעור ריבית התחלתית נמוך יותר מאשר במסלול ריבית קבועה לא צמודה | שיעור ריבית התחלתית גבוה יותר מאשר במסלולי המשכנתא בריבית משתנה |
| בסביבת ריבית נמוכה, קיימת סבירות נמוכה לתשלום קנס בגין הפרשי היוון | פרעון מוקדם של ההלוואה מחייב במסלול זה מחייב בדרך כלל תשלום עמלת פירעון מוקדם |
2. מסלול משכנתא בריבית משתנה
מסלולי המשכנתא בריבית משתנה טומנים בחובם חשיפה רבה יותר של הלקוחות לתנודתיות בשוק מאשר המסלולים בריבית קבועה, אך החשיפה הזו מאפשרת לבנקים להציע במסלולים אלה שיעורי ריבית הנמוכים באופן משמעותי לעומת מסלולי הריבית הקבועה.
גם כאן ישנם מספר מסלולים מרכזיים:
א. משכנתא בריבית פריים
מסלול המשכנתא בריבית פריים הפך בשנים האחרונות לאחד המסלולים הפופולריים, ומסיבה טובה – סביבת הריבית הנמוכה במשק גרמה להלוואות המשכנתא במסלול זה להיות זולות באופן יוצא דופן.
ריבית הפריים מחושבת לפי הריבית הרשמית של בנק ישראל בתוספת 1.5%.
ההלוואות במסלול ריבית פריים יהיו על פי רוב בגובה ריבית הפריים עצמה, או במרווח קבוע מריבית הפריים (לדוגמא – פריים מינוס 0.5%, פריים מינוס 1%, פריים פלוס 0.5% וכו').
הריבית במסלול זה צמודה לריבית בנק ישראל בלבד ואינה מושפעת משינויים במדד המחירים לצרכן. בתקופה של ריבית נמוכה ויציבה מדובר במסלול אידיאלי, אך בתקופות של עלייה בריבית בנק ישראל, עלול המסלול להפוך ל"מלכודת דבש" עם עלייה חדה בהחזר החודשי.
זו הסיבה שנכון לשנת 2018 מגביל בנק ישראל את שיעור ההלוואות במסלול ריבית פריים ל-1/3 לכל היותר מסכום הלוואת המשכנתא.
| יתרונות | חסרונות |
| ריבית התחלתית נמוכה משמעותית מאשר במסלולי הריבית הקבועה | חשיפה משמעותית לעלייה בשיעור ריבית בנק ישראל |
| אין הצמדה למדד המחירים לצרכן | קושי לחזות מראש את גובה ההחזר החודשי לאורך חיי המשכנתא |
| אין עמלת פירעון מוקדם |
ב. משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד
מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד מגיע במספר ואריאציות:
- ריבית משתנה כל שנה, צמודה למדד.
- ריבית משתנה כל שנתיים, צמודה למדד.
- ריבית משתנה כל 5 שנים, צמודה למדד.
- ריבית משתנה כל 10 שנים, צמודה למדד.
המסלול הנפוץ ביותר מבין השלושה הללו הוא מסלול המשכנתא עם ריבית משתנה כל 5 שנים, צמודה למדד.
במסלולי הריבית המשתנה הריבית על ההלוואה משתנה אחת לתקופה מוגדרת מראש, כאשר הריבית החדשה של ההלוואה תהיה בהתאם לתנאי השוק באותו פרק זמן.
בנוסף, כוללים מסלולים אלה נקודת יציאה, שבה יכולים הלווים לבחור לפרוע את ההלוואה או להעביר את כספי ההלוואה ממסלול זה למסלול אחר.
| יתרונות | חסרונות |
| ריבית התחלתית נמוכה משמעותית מאשר במסלולי הריבית הקבועה | חשיפה לעלייה בשיעור ריבית בנק ישראל |
| ניתן לבצע פירעון מוקדם או שינוי מסלולים בנקודות היציאה ללא קנס | חשיפה לעלייה במדד המחירים לצרכן |
| עמלת פרעון מוקדם נמוכה יחסית גם לא בנקודות היציאה | קושי לחזות מראש את גובה ההחזר החודשי לאורך חיי המשכנתא |
ג. משכנתא בריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה למדד
מסלול משכנתא בריבית המשתנה אחת ל-5 שנים, שאינו צמוד למדד המחירים לצרכן .
| יתרונות | חסרונות |
| החזר חודשי יציב יחסית בזכות קיבוע הריבית ל-5 שנים ואי ההצמדה למדד | ריבית התחלתית גבוהה יותר מאשר במסלולי הפריים והריבית המשתנה הצמודה |
| ניתן לבצע פירעון מוקדם או שינוי מסלולים בנקודות היציאה ללא קנס | חשיפה לעלייה בשיעור ריבית בנק ישראל |
| עמלת פרעון מוקדם נמוכה יחסית גם לא בנקודות היציאה | קושי לחזות מראש את גובה ההחזר החודשי לאורך חיי המשכנתא |
3. מה עדיף – משכנתא בריבית קבועה או משתנה?
כפי שראינו בסעיפים הקודמים, לכל אחד ממסלולי המשכנתא קיימים יתרונות וחסרונות, המושפעים מתנאי השוק ומצרכי והעדפות הלקוחות עצמם.
מסלולי המשכנתא בריבית קבועה מאפשרים שקט נפשי רב יותר, אך המחיר הכספי של השקט הנפשי הזה עלול להיות גבוה מאוד בגלל הריביות הגבוהות יותר במסלולים אלה.
מסלולי הריבית המשתנה, מהצד השני, מאופיינים בריביות אטרקטיביות יותר היום, אך ברמת סיכון מוגברת עקב החשיפה לשינויים בתנאי השוק – בדגש על עלייה בסביבת הריבית ובמדד המחירים לצרכן.
עד לפני מספר שנים ראינו לא מעט לקוחות שבחרו לקחת סיכון ולהתבסס על מסלולי ריבית משתנה כמעט באופן בלעדי. חלקם טוענים עד היום שזו הייתה ההחלטה הכלכלית הטובה ביותר שקיבלו, אך משולב בכך גם לא מעט מזל – מאז 2008 אנחנו נמצאים בסביבת ריבית אפסית ארוכת שנים, ללא תקדים דומה בהיסטוריה.
נכון להיום תמהיל משכנתא המבוסס רק על מסלולים בריבית משתנה כבר אינו אפשרי, לאחר סדרה של הגבלות שהטיל בנק ישראל בנושא:
- לפחות 33% מסכום המשכנתא צריך להיות בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה).
- אחוז הלוואות הפריים וההלוואות בריבית משתנה הקצרות מ- 5 שנים – מוגבל ל-33%.
וכך, נראה שהשאלה איננה כבר מה עדיף – ריבית משתנה או קבועה, אלא מה התמהיל הנכון של מסלולים אלה בהלוואת המשכנתא.
4. ריבית משכנתא קבועה וריבית משכנתא משתנה – איך בונים תמהיל נכון?
נאמר זאת שוב – בניית תמהיל משכנתא מיטבי, המותאם למאפייניו וצרכיו של הלקוח, זו עבודה מורכבת הדורשת איש מקצוע מנוסה ואיכותי. אנחנו ממליצים מכל הלב להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות אובייקטיבי (ולא – יועץ המשכנתא של הבנק לא נחשב אובייקטיבי…).
עם זאת, אנחנו מאמינים גדולים בכך שלקוחות מיודעים, שיש להם הבנה מסוימת, יוכלו להגיע לתוצאות טובות יותר גם בתהליך של ייעוץ משכנתא עם יועץ מקצועי, ולכן נסקור כאן מספר קווים מנחים לבנייה נכונה של תמהיל משכנתא.
א. מהן ציפיות המדד והריבית שלנו?
נכון, אנחנו לא מאקרו כלכלנים, ולמעשה – גם מאקרו כלכלנים לא באמת יודעים לחזות מה יהיה בצורה מדוייקת, אבל כאשר ניגשים למלאכת בניית תמהיל המשכנתא חשוב מאוד לבצע מספר הערכות מושכלות לגבי ההתנהגות הצפויה של הריבית והמדד בשנים הבאות.
האם סביבת הריבית הנוכחית גבוהה / נמוכה? מהן ציפיות האינפלציה של בנק ישראל? כל אלה ועוד שאלות שחשוב לברר, ולו רק על מנת שיהיה לנו מושג כללי מהם הסיכונים הקיימים בשוק.
אחת הטעויות המרכזיות של לקוחות רבים היא ההסתמכות על נתוני השוק הנוכחיים בעת חישוב ההחזר החודשי העתידי.
אך חשוב לזכור שבכל סימולציה שמבצעים, אם באמצעות מחשבון משכנתא ואם בעזרתו של יועץ משכנתאות, יש לקחת הנחות שמרניות לגבי שיעורי המדד והריבית הצפויים, על מנת שלא נופתע לרעה בהמשך.
ב. מה הצפי לשנים הקרובות של המקורות הכספיים העומדים לרשותנו?
- האם אנחנו צפויים לקבל סכום ירושה משמעותי בשנים הקרובות?
- האם השכר שלנו צפוי לעלות (או לרדת)?
- האם אנחנו צפויים לסיים לשלם הלוואות קודמות?
- מהו ההחזר החודשי המקסימלי בו אנחנו יכולים לעמוד כיום?
- מה היא היכולת שלנו לעמוד בעלייה אפשרית בהחזר החודשי?
סיכום – ריבית משתנה, ריבית קבועה, בניית תמהיל משכנתא נכון
בסופו של דבר, כמו בהחלטות כלכליות גדולות אחרות (לדוגמא – חיסכון פנסיוני…) – הכל שאלה של ניהול סיכונים נכון.
משכנתא עם אחוז גבוה של הלוואות בריבית משתנה נותנת מרווח נשימה משמעותי היום, אך מעלה את הסיכון לעלייה משמעותית בהחזרי המשכנתא בעתיד.
משכנתא שבה המרכיב הקבוע גדול תהיה יקרה היום, אך רמת הסיכון שבה נמוכה יותר.
תמהיל משכנתא אופטימלי יכלול בסופו של דבר את שני המרכיבים הללו, אך ייקח בחשבון גם את המצב הכלכלי הנוכחי והצפוי, שלנו ושל המשק כולו, וישתדל למקסם את תנאי הריבית האטרקטיביים כיום, ובו בזמן להקטין ככל האפשר את הסיכון העתידי בעליית ריבית ומדד המחירים.
