האם כדאי לעשות ביטוח משכנתא דרך הבנק?

1. תזכורת – מה זה ביטוח משכנתא?

הבנק שנותן לנו את הלוואת המשכנתא חושף את עצמו לסיכון כספי של מאות אלפי שקלים (ולעתים אף יותר מזה).

כדי להגן על עצמו מפני הפסד אפשרי, הבנק מחייב אותנו לשעבד לטובתו את הנכס עבורו לקחנו את הלוואת המשכנתא, והתנאי הוא ברור – אי עמידה בהחזרי ההלוואה מאפשר לבנק לפתוח בהליך משפטי שבסופו יועבר הנכס המשועבד לרשותו.

אז למה בעצם צריך גם ביטוח משכנתא?

במקרה שבו הלווה לא עומד בהחזרי המשכנתא הבנק אמנם יכול לקבל את הנכס, אך התהליך המשפטי עלול להיות ארוך, בעייתי ומלווה בפרסומים שעלולים לפגוע במיתוגו של הבנק. בייחוד הדבר נכון במקרים שבהם הבנק פועל לעקל נכס של משפחה שנקלעה למצוקה כלכלית.

ביטוח המשכנתא נועד לספק לבנק כיסוי מפני מצבים של חוסר יכולת להחזיר את הלוואת המשכנתא, עקב מקרים לא צפויים של מוות במשפחה או נזק משמעותי לנכס עצמו.

ביטוח המשכנתא מורכב למעשה משני כיסויים ביטוחיים עיקריים –

1) ביטוח חיים למשכנתא – ביטוח המופעל במקרה של מותו של אחד מהלווים, על מנת להימנע מפגיעה ביכולתה של משפחתו של הלווה לעמוד בתשלומי המשכנתא.

2) ביטוח מבנה למשכנתא – ביטוח המופעל במקרים של נזק משמעותי הנגרם לנכס המבוטח – שריפה, רעידת אדמה, נזקי טבע וכו'.

בנוסף, קיימים היום ביטוחי משכנתא מורחבים המספקים כיסוי גם בפני סיכונים נוספים כגון נכות או מחלה של אחד הלווים, נזקי צד ג' הנגרמים לאדם אחר או לרכושו, אך כיסויים אלה לא מוגדרים על ידי הבנק כהכרחיים, בניגוד לביטוחי החיים והמבנה משכנתא.

לא הבנתי – ביטוח המשכנתא הוא בעצם רק לטובת הבנק?

לא. ביטוח המשכנתא נועד אמנם קודם כל להגן על הבנק, אבל בפועל יש לו חשיבות גדולה מאוד גם עבור הלווה ומשפחתו.

ביטוח המשכנתא מאפשר ללווים לשמור על אחד הנכסים הגדולים ביותר שלהם גם במקרים של מצוקה כלכלית הנגרמים בעקבות מוות או נזק גדול למבנה.

לדוגמא – שני בני זוג, שמרוויחים כל אחד 8,000 ש"ח, ולוקחים משכנתא עם החזר חודשי של 4,000 ש"ח.

במידה ואחד מבני הזוג הולך לעולמו בטרם עת, סכום המשכנתא שהיווה עד היום 25% מההכנסה החודשית המשותפת, הופך בן לילה למשקולת כבדה בגובה של 50% מההכנסה החודשית של בן הזוג הנותר.

במצב כזה נכנס לפעולה ביטוח המשכנתא, אשר מחזיר לבנק את יתרת ההלוואה עבור הנכס, ומשאיר את בן הזוג הנותר עם נכס נטול חובות ושעבודים.

2. האם חייבים לעשות ביטוח משכנתא?

בישראל קיימים נכון להיום מספר ביטוחי "חובה" – ביטוח הבריאות הממלכתי וביטוח לאומי, אשר נגבים מאיתנו בכל חודש ישירות מתלוש השכר וביטוח החובה לרכב – המכסה נהגים בפני נזקי גוף הנגרמים להם ולגורמים אחרים עקב נהיגתם ברכב.

ביטוח המשכנתא אינו מחויב על פי חוק, אך עם זאת החוק מאפשר לבנקים לחייב את הלווים לרכוש אותו כתנאי לעסקת המשכנתא.

וכך, כמעט בכל הלוואות המשכנתא, הבנקים מחייבים את הלקוחות הלווים לקנות ביטוח משכנתא כתנאי לקבלת ההלוואה.

האם ישנם מצבים בהם מוותר הבנק על ביטוח החיים למשכנתא?

כן. במקרים מסוימים יכולים הבנקים לאשר ללקוח הלווה פטור מביטוח חיים למשכנתאות – בעיקר במקרים של לקוח מבוגר או לקוח שמצבו הבריאותי אינו תקין.

חשוב לדעת שקבלת פטור מביטוח משכנתא עלולה להגדיל את רמת הסיכון שמייחס הבנק ללווה ואת עלות המשכנתא בהתאם.

3. איך נקבע מחיר ביטוח המשכנתא?

כפי שכתבנו קודם, ביטוח המשכנתא כולל שני כיסויים מרכזיים: ביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה למשכנתא. מחיר ביטוח המשכנתא כולל למעשה את מחירי שני הכיסויים הללו, ומשתנה בהתאם לפרמטרים שמשפיעים על המחיר של כל כיסוי.

א. מה משפיע על מחיר ביטוח החיים למשכנתא?

מחירו של ביטוח החיים למשכנתא נקבע באופן דומה למדי למחירו של ביטוח החיים הרגיל, ומושפע מגורמים אישיים שעלולים להשפיע על משך חייו של המבוטח:

מצב בריאותי, עישון, גיל, היסטוריה רפואית ואפילו במקרים מסוימים ההיסטוריה הרפואית של הוריו של המבוטח – כל אלה יכולים להשפיע על תעריף ביטוח החיים למשכנתא.

מצד שני, מאחר שביטוח המשכנתא מוגדר בדרך כלל בגובה סכום הלוואת המשכנתא, והלוואת המשכנתא מצטמצמת עם השנים, גם מחיר ביטוח המשכנתא אמור לרדת ככל שסכום ההלוואה קטן.

בניגוד לביטוח החיים, בו המחיר רק עולה לאורך השנים, למעשה אנחנו רואים בדרך כלל שני גורמים מנוגדים המשפיעים על מחיר ביטוח החיים למשכנתא:

1) סכום יתרת ההלוואה – הסכום שנותר להחזיר מהלוואת המשכנתא קטן עם השנים ואיתו מצטמצם סכום הביטוח הנדרש ומחיר הביטוח יורד.

2) גיל המבוטח – ככל שהמבוטח מתבגר בשנים, עולה גם רמת הסיכון שלו מבחינת חברת הביטוח ומחיר הביטוח עולה.

השילוב של שני הגורמים הללו יוצר במקרים רבים התנהגות מחירים מפתיעה: בשנים הראשונות של החזר המשכנתא עולה מחיר הביטוח, ולאחר מכן מתחיל המחיר לרדת עד לרמה שבה שניתן לבטל את הביטוח (בדרך כלל ניתן לבטל את ביטוח המשכנתא כאשר יתרת ההלוואה מגיעה לכ-30,000 ש"ח).

ב. מחיר ביטוח המבנה למשכנתא

בניגוד למה שחושבים רבים, מחיר ביטוח המבנה למשכנתא לא נקבע בהכרח לפי ערך הנכס, אלא לפי העלות הנדרשת לבנות את הנכס מחדש.

כך יכול להיות מצב שבו עלות ביטוח המבנה לבית בצפת תהיה גבוהה יותר מאשר לדירה קטנה בצפון תל אביב.

4. האם כדאי לרכוש ביטוח משכנתא דרך הבנק?

נכון להיום רוב הלקוחות שנוטלים משכנתא עושים את ביטוח המשכנתא בבנקים, ובכך מייצרים לבנקים מקור הכנסה ריווחי ביותר.

א. איך זה בכלל קורה שהבנקים מוכרים ביטוח?

בגלל שביטוח המשכנתא נחשב בתחילה לחלק אינטגרלי מעסקת המשכנתא, במשך תקופה ארוכה היו הבנקים הגורם היחיד בשוק שמשווק את הביטוח הזה.

בשנת 1998 נערכה רפורמה בשוק המשכנתאות והביטוח והוא נפתח לתחרות מצד חברות וסוכנויות הביטוח.

הצלחתה של הרפורמה והשפעתה על מחירי ביטוחי המשכנתא היו מוגבלים ביותר, וכך בשנת 2005 הוחלט שהבנקים לא יוכלו להמשיך ולמכור את ביטוחי המשכנתא באופן ישיר. בעקבות לחצים כבדים אושר לבנקים להמשיך ולמכור את ביטוחי המשכנתא באמצעות סוכנויות ביטוח בבעלותם, ולכן הקימו כל הבנקים סוכנויות ביטוח בבעלות מלאה, המשווקות את הביטוחים ללקוחות.

ב. היתרונות והחסרונות של קניית ביטוח המשכנתא דרך סוכנות הביטוח של הבנק

יתרונות

1) פשטות אדמיניסטרטיבית – כאשר קונים את ביטוח המשכנתא בסוכנות הביטוח של הבנק, היא מבצעת באופן אוטומטי את עדכון סכומי הביטוח בהתאם לגובה יתרת ההלוואה ואין צורך בהעברת טפסי עדכון אחת לשנה, כפי שנדרש בביטוחי משכנתאות הנרכשים בחברות הביטוח ובסוכנויות הביטוח הפרטיות.

חסרונות

1) מחיר – ברוב המקרים מחירו של ביטוח המשכנתא בסוכנויות בנקים גבוה יותר מאשר בחברות הביטוח ובסוכנויות הפרטיות.

2) היקף הכיסוי – חברות הביטוח מציעות כיסויים מורחבים לביטוח משכנתא –

א) ביטוח צד ג' למבנה – כיסוי לנזקים הנגרמים לאדם אחר או רכושו ("צד שלישי") וקשורים למבנה המבוטח – ההרחבה כלולה במסגרת ביטוח המבנה למשכנתא.

ב) כיסוי למקרה נכות – תשלום סכום הביטוח ללקוח במקרים של נכות מוחלטת וצמיתה בשיעור של 75% לפחות.

ג) כיסוי למקרה של מחלה סופנית – תשלום מחצית מסכום הביטוח עוד בחיי הלקוח, במקרה של גילוי מחלה סופנית (קיים בחלק מהחברות).

3) מחזור משכנתא או מעבר לבנק אחר – מחזור משכנתא היא דרך יעילה מאוד לצמצם בעלויות המשכנתא כאשר תנאי השוק משתנים. כאשר רוכשים ביטוח משכנתא בסוכנות ביטוח פרטית, או ישירות בחברת ביטוח, אין שינוי בתנאי הביטוח בעת העברת המשכנתא, ונדרש רק לעדכן את חברת הביטוח על השינוי.

עם זאת, כאשר רוכשים את ביטוח המשכנתא בסוכנות הביטוח של הבנק, יש צורך בעת המעבר לבנק אחר להעביר גם את ביטוח המשכנתא. מעבר כזה אינו בעייתי בדרך כלל, אך אם חלה הרעה במצב הבריאותי של הלווה, לא ניתן יהיה לנייד את ביטוח המשכנתא מסוכנות הביטוח של הבנק לסוכנות של הבנק האחר.

ג. האם הבנק יכול לחייב את הלקוח לעשות את ביטוח המשכנתא באמצעות סוכנות הביטוח שלו?

בפירוש לא וכך נקבע בפירוש על פי חוק. רק הלקוח מחליט היכן לרכוש את ביטוח המשכנתא, ולבנק המשכנתאות אסור להתנות את מתן ההלוואה ברכישת ביטוח במקום כלשהו.

5. כבר עשיתי את ביטוח המשכנתא שלי בבנק – האם זה בעייתי להעביר אותו למקום אחר?

חשוב לדעת – אין שום בעיה להעביר את ביטוח המשכנתא מחברת ביטוח אחת לאחרת (או לחילופין מסוכנות ביטוח אחת לאחרת) בכל עת.

העברת הביטוח פשוטה יחסית, אינה פוגעת בתנאי המשכנתא של הלקוח בבנק ויכולה במקרים רבים לחסוך ללקוח אלפי ואף עשרות אלפי שקלים.

עם זאת חשוב לשים לב למספר דברים לפני שמעבירים את ביטוח המשכנתא לחברה אחרת:

א., בעת העברת ביטוח המשכנתא לחברה אחרת יש צורך במילוי הצהרת בריאות. ללקוחות שמצבם הבריאותי הורע, במקרים רבים לא יהיה כדאי להעביר את הפוליסה.

ב. חשוב לוודא שבעת העברת הפוליסה לחברה החדשה, תהיה חפיפה מלאה בתקופת הביטוח, ולא יווצרו פערי זמנים בין מועד סוף תוקף הביטוח הקודם ותחילת תוקף הביטוח החדש.

כפי שכתבנו, תהליך המעבר אינו מורכב כלל, וחלק מחברות הביטוח אף דואגות להעברת כל הניירת של הלקוח מחברת הביטוח הקודמת.

סיכום

קניית ביטוח המשכנתא בסוכנויות הביטוח של הבנקים אולי נראית פשוטה יותר, אך הפשטות הזו עולה ללקוח, במקרים רבים, הרבה מאוד כסף.

ביטוח המשכנתא הוא פשוט יחסית, ואם יש לכם משכנתא אנחנו ממליצים בחום פעם בכמה שנים לקחת כמה דקות, לעשות השוואת מחירים ולוודא שאתם לא מוציאים כספים מיותרים על ביטוח המשכנתא.