עסקת רכישת דירה היא עסקה "בכסף גדול". עבור קונים רבים זו תהיה העסקה הגדולה בחייהם, ואולי גם המורכבת ביותר שיבצעו.
השילוב של כסף גדול ועסקה מורכבת פותחים פתח נרחב לטעויות ואף הונאות, שיכולות להפוך את קנית הדירה לעסקה כושלת, ולהפסד כספי משמעותי מאוד עבור הקונה.
במדריך הזה נרכז טיפים ודגשים רבים לבדיקת דירה לפני קניה שיכולים לעזור לצמצם את הסיכון הקיים בעסקת נדל"ן. פיספסנו משהו? מוזמנים לכתוב לנו בתגובות או במייל.
1. בדיקת דירה לפני קניה – הבדיקה המשפטית
בתחילת שנת 2016 גילו רבים שהשקיעו את כספם באחת מקבוצות הרכישה של יזמית הנדל"ן ענבל אור, כי קיים סיכוי גבוה שהשקעתם, בסך של מאות אלפי שקלים, ירדה לטימיון.
מבלי להיכנס לסיבות שגרמו לקריסתה של אור, ניתן לסמן את כסיבה מרכזית להפסד הכספי מצד המשקיעים בכך שלא נעזרו בעורך דין מטעמם אלא הסתמכו על עורכי הדין שפעלו מטעם קבוצות הרכישה, ולא התעקשו על הפקדת כספיהם בחשבון נאמנות מיוחד.
על מנת להימנע מהפסדים כאלה ואחרים, מומלץ בכל עסקת נדל"ן לשכור את שירותיו של עורך דין מטעמכם, וכמובן – להקפיד על כך שמדובר בעורך דין מומלץ המתמחה בתחום הנדל"ן.
אנחנו נסקור כאן את הפעילויות השונות שמבצע עורך הדין מטעם הרוכש במסגרת עסקת הנדל"ן, על מנת שתוכלו לוודא שכל הפעולות הללו אכן מבוצעות עבורכם טרם קניית הדירה.
א. בדיקת דירה בטאבו
בדיקה ראשונה כוללת את אימות בעלותם של המוכרים על הזכויות בנכס.
הבדיקה מתבצעת על ידי השוואת פרטי המוכר, כפי שהם מופיעים בתעודת הזהות/אישור ההתאגדות, אל מול נסח טאבו.
את נסח הטאבו ניתן להפיק בלשכת רישום המקרקעין או באתר הלשכה וחשוב תמיד להפיק נסח טאבו מעודכן (המהדרין מוציאים נסח טאבו פעמיים – פעם אחת בתחילת המו"מ ובפעם השנייה לפני החתימה על הסכם הרכישה.
לדירות שאינן רשומות בטאבו, נדרש לקבל טופס 'הסכם חכירה' או 'אישור זכויות' ממנהל מקרקעי ישראל או החברה המשכנת שמנהלת את רישום הנכס.
נושאים נוספים שניתן לברר באמצעות בדיקת נסח הטאבו:
1) מצב הזכויות בדירה – האם מדובר בבעלות מלאה או חלקית, האם בוצעה פרצלציה (חלוקה) במגרש האם מדובר ב'חכירה לדורות' ועוד.
2) סטאטוס הבעלות על ה"מוצמדים" לנכס – חניה, מחסן או גג דירה.
3) חובות, שעבודים הערות אזהרה, תיקי הוצאה לפועל ועוד הקיימים על הנכס.
ב. בדיקת דירה ברשם המשכונות
נסח הטאבו אמור אמנם לכלול את מרבית החובות והשעבודים הקיימים על הנכס, אך מומלץ לבצע בדיקה נוספת גם ברשם המשכונות (ניתן גם באתר הרשם), בדגש על דירות שאינן רשומות בטאבו, על מנת לא לפספס שעבודים שמסיבות מסוימות אינם מופיעים בנסח הטאבו המעודכן.
ג. בדיקת הדירה בוועדה המקומית
הבדיקה בוועדה המקומית מאפשרת לוודא שלנכס, על כל חלקיו, ניתנו היתרים כדין, שאין הליכים כנגד הנכס (צו הריסה, כתב אישום בגין בניה ללא היתר) וכו'.
ד. בדיקה באתר כונס הנכסים הראשי
זו אינה בדיקה שגרתית, אך היא חשובה מאוד על מנת לוודא שהמוכר אינו נמצא בפשיטת רגל.
2. בדיקת דירה לפני קניה – בדיקה פיסית
א. בדיקת דירה ברכישה מקבלן
בדיקת דירה הנרכשת מקבלן מתבצעת במקרים רבים על ידי חברה חיצונית, המוודאת את תקינות הנכס טרם מעבר הרוכשים לגור בו.
הבדיקה תתמקד בדרך כלל בנושאים הבאים:
1) מערכת החשמל.
2) מערכת האינסטלציה ומערכת הניקוז.
3) איטום הנכס.
4) קיום אישורים ועמידה בתקנים.
ב. בדיקת דירה יד שניה
בדיקת דירה יד שניה הינה פחות נפוצה, אך זו עלולה להיות טעות, מכיוון שמרגע ביצוע העסקה עוברת האחריות על הנכס לרוכש, וקשה מאוד לבוא מאוחר יותר בטענות אל מוכר הנכס בגין תקלות או ליקויים בנכס.
הבדיקה הפיסית של דירות יד 2 תתמקד בדרך כלל בנושאים הבאים:
1) מערכת החשמל.
2) סדקים בקירות / תקרה.
3) מערכת האינסטלציה ומערכת הניקוז – כולל רטיבויות כלואות בקירות ומתחת לריצוף.
4) איטום הנכס.
5) מפגעים בטיחותיים.
3. בדיקות נוספות לפני קניית דירה
א. ביטוח דירה (מבנה)
עם כל ההתרגשות של קניית הדירה, נושא הביטוח נוטה לעתים להתפספס, בייחוד במקרים שבהם הרכישה מתבצעת מבלי לקחת משכנתא (כן – יש גם עסקאות נדל"ן כאלה…).
ביטוח דירה הכולל כיסוי למבנה הוא אחת הדרכים הזולות והאפקטיביות ביותר שבהן תוכלו להגן על הנכס שלכם. לא מדובר בביטוח יקר, אך הוא שומר על הערך הכספי של אחד הנכסים הגדולים ביותר שלכם, גם מפני מקרים של שריפה, הצפות, רעידות אדמה ועוד.
ב. בדיקת שכנים לפני רכישת דירה
זו כמובן אינה בדיקה הכרחית, אבל כל מי שנכווה בעבר ממגורים בסמוך לשכנים בעייתיים, לא שוכח לבצע בדיקת שכנים קצרה, הכוללת שיחות עם הדיירים באיזור, ואפילו חיפושים בגוגל / רשתות חברתיות.
קניה מוצלחת!
