אחרי תקופה לא קצרה של יותר משנה שבה מנעו חלק מהבנקים את פעילותם של יועצי משכנתאות פרטיים בסניפיהם, באופן שרירותי וללא שקיפות, ולאחר שננזפה על ידי יו"ר ועדת הכספים, פרסמה היום (12 ביוני 2017) בשעה טובה המפקחת על הבנקים חוזר שנועד להסדיר את הנושא.
1. רקע – הבנקים מנסים לדחוק החוצה את יועצי המשכנתאות הפרטיים
בשנה האחרונה החליטו ברוב בנקי המשכנתאות להגביל את יכולת הפעולה של יועצי משכנתאות פרטיים.
הסיבות הרשמיות של הבנקים למהלך היו כי יועצי המשכנתאות לא מספקים ערך ממשי ללקוחות, ובחלק מהמקרים אף מזיקים להם – אם בגלל חוסר ידע של היועץ, ואם בגלל, במקרים מסויימים, מקרים של הונאת הלקוחות על ידי יועץ המשכנתא.
אך בבדיקה שערכה הרשות להגבלים עסקיים עלה שהסיבות האמיתיות למהלך של הבנקים היו אחרות לגמרי -הבדיקה מצאה כי הבנקים דירגו את יועצי המשכנתאות בהתאם לתרומתם לפעילות העסקית של הבנק.
כפי שאמרה מיכל הלפרין, הממונה על ההגבלים, בכנסת: "הבנקים פתחו לעצמם מאגרי מידע פנימיים שבהם הם מסווגים את יועצי המשכנתאות ומדרגים אותם לפי 'יועצי משכנתאות שטובים לנו, כי הם מביאים עסקאות עם ריבית גבוהה. יועצי משכנתאות פחות טובים שמביאים מחזור משכנתאות, שהריבית בהן נמוכה, ויועצים שלא מביאים איתם יחד עם המשכנתא גם את העו"ש".
באפריל 2017 הנחה יו"ר ועדת הכספים של הכנסת, ח"כ משה גפני, את המפקחת על הבנקים למצוא פתרון לנושא, תוך שהוא תוקף בחריפות:
"יש לבנק ישראל שני תפקידים: תפקיד אחד – לדאוג ליציבות הבנקים, והתפקיד השני זה לדאוג ללקוחות. אתם צריכים לדאוג להם, אבל לא עשיתם כלום, כלום, כלום. מגיע יועץ משכנתאות שנראה לפקיד בבנק שהיועץ הזה יוזיל את מחיר המשכנתא – הוא פוסל אותו. אתם יודעים את זה. אתם יודעים שהשוק הזה פרוץ. אתם פוגעים באופן מוחלט בזוגות צעירים, במשפרי דיור.
אני אבקש מהיועץ המשפטית של הוועדה להכין הצעת חוק שתנתק את בנק ישראל מהטיפול בלקוחות. לתת לגורם רגולטורי אחר שהוא ידאג ללקוחות. שבנק ישראל ימשיך לעסוק ביציבות הבנקים. כשאתם אומרים ששלחתם הנחיות – אני לא מאמין לזה".
חדוה בר, המפקחת על הבנקים עוד טענה שהביקורת של גפני אינה מוצדקת, אך במכתב ששלחה היום היא כבר לוקחת צעד קדימה בניסיון להסדיר את פעילות יועצי המשכנתאות הפרטיים מול הבנקים.
2. עיקרי טיוטת חוזר יועצי המשכנתאות של המפקחת על הבנקים
במסגרת החוזר שפרסמה המפקחת היא מגדירה את נהלי העבודה של הבנקים מול יועצי המשכנתאות הפרטיים באופן הבא:
1. הבנקים יראו את יועץ המשכנתאות כנציג של הלקוח ויאפשרו לו לקבל מידע ולייצג מולו את הלקוח בתהליך לקיחת משכנתא.
2. הבנקים לא יסרבו לפעול מול יועץ המשכנתאות בשום שלב בתהליך לקיחת הלוואה לדיור ובכל ערוץ תקשורת שהם פועלים בו.
3. בנקים יוכלו לסרב לפעול מול יועתץ משכנתאות רק אם מצוי בידיהם מידע המעלה חשש סביר לפגיעה בלקוח או בבנק, כגון ביצוע הונאה או אי-תקינות הפעולות המבוצעות על ידי היועץ.
4. הבנקים לא יוכלו להחליט שלא לעבוד מול יועץ משכנתאות מתוך שיקולים הנוגעים לרווחיות פעילותו של היועץ עבור הבנקים, סוגי העסקאות המבוצעות על ידו, מידת שיתוף הפעולה שלו עם הבנק, ועסקים נוספים שהוא מביא לבנק.
5. הבנקים לא ישלמו ליועץ המשכנתאות ולא ייתנו לו טובות הנאה במישרין או בעקיפין עבור ייעוץ המשכנתאות.
6. הבנקים יאפשרו ליועצי המשכנתאות לפעול מולם ללא נוכחות הלקוח, בהתאם לנהלים הבאים:
א. הבנקים יגדירו קריטריונים שעל פיהם לא תתאפשר עבודה מול יועצי משכנתאות מסוימים, תוך תיעוד השיקולים שהובילו להחלטה כאמור עבור כל יועץ שיוחלט לא לעבוד מולו.
ב. הבנקים ימסרו ליועץ המשכנתאות את החלטתם ואת השיקולים שהובילו להחלטה כאמור, בכתב, סמוך ככל האפשר למועד קבלת ההחלטה.
ג. הבנקים יוודאו כי יועץ המשכנתאות הוא נציגו של הלקוח על פי הרשאה מפורשת מהלקוח.
ד. מתן ההרשאה יתבצע בכל ערוץ תקשורת שהבנקים פועלים בו, והלקוח והיועץ לא יידרשו להגיע לסניף כדי לתת את ההרשאה.
ה. הבנקים יקבעו מצבים בהם נוכחות הלקוח נדרשת בתהליך לקיחת ההלוואה לדיור, בתנאי שיאפשרו ליועץ המשכנתאות לקבל הצעות משכנתא ראשוניות עבור הלקוח ללא נוכחותו, ובלבד שהלקוח ייפגש עם נציגי הבנק לפחות פעם אחת לפני השלמת תהליך לקיחת ההלוואה והחתימה על המסמכים.
ו. הבנקים יימנעו מקביעת פגישות נוספות עם לקוחות שנעזרים ביועץ המשכנתאות, אלא אם הפגישה חיונית להמשך תהליך העמדת ההלוואה, ולמעט במקרים בהם הלקוח יזם את הפגישה;
ז. הבנקים יקבעו נהלים למסירת מסמכים באמצעות יועץ המשכנתאות עבור הלקוח, ובמקרים אלה, יקבע כי המסמכים יועברו גם ישירות ללקוח בדרך שיקבע הבנק.
ח. הבנקים יבהירו ללקוח, לפני מתן ההלוואה, כי יועץ המשכנתאות אינו פועל מטעמו של הבנק.
3. האם השינוי מספיק?
ובכן, מדובר ללא ספק בצעד ראשון בכיוון הנכון. עם זאת בגלל החשיבות הרבה של ייעוץ המשכנתאות, נדרש עדיין לדעתנו להסדיר את תחום ייעוץ המשכנתאות באופן הדומה לתחומי הייעוץ הפנסיוני וייעוץ ההשקעות.
תהליך הסדרה נכון של התחום צריך לכלול את אלפי יועצי המשכנתאות הפועלים כיום, לוודא את רמת הידע שלהם באמצעות בחינות מקצועיות ולמסד את המקצוע החשוב הזה באופן רציני יותר.
[עדכון] – תגובת התאחדות יועצי המשכנתאות
רימון חייט, אחד מיוזמי התאחדות יועצי המשכנתאות כתב היום אחרי פרסום מכתב המפקחת על הבנקים בדף הפייסבוק של התאחדות היועצים את הדברים הבאים:
"התרגשות שמחה ודריכות במחוזותינו. לאחר שלפני כמה שבועות נשלחה לבנקים טיוטת הנחיה לעבודה מול יועצי המשכנתאות, כעת הופצה טיוטה פומבית. אנו לומדים אותה וכמובן שגם הבנקים. הרבה מאד וורוד אך גם הרבה תלוי בפרשנות שיינתנו לסעיפים השונים הבנקים עצמם.
לאחר משלוח הטיוטה הקודמת העברנו לסגנית המפקחת על הבנקים עדויות מוקלטות לכך שהבנקים אינם ממלאים את הנחיות בנק ישראל. בין השאר סולק יועץ מהסניף למרות שהגיע עם הלקוח. נציג טלפוני של אחד הבנקים סירב לשוחח עם יועץ למרות שגם כאן היה אישור של הלקוח, בנקאי הפעיל לחץ על יועץ להתפשר על הצעה פחות טובה ללקוח כדי שלא ייפגע בעבודתו מול הבנק ועוד.
טיוטה זו אכן טובה יותר עבורנו ומגדירה שוב שכל המעשים המתוארים מעלה אסורים. אם מישהו מכם נתקל במעשים דומים ויש לו הקלטות או עדויות אחרות, אנו קוראים לו לפנות אל ההנהלה. פרטיותו תישמר בקפדנות בכל מקרה ולא ייעשה שימוש כלשהו בחומר שיעביר אלינו ללא הסכמתו.
אנו נמשיך לפעול עד להשגת המטרה הסופית שהינה – יועץ משכנתה מחזיק ברישיון מקצועי ואינו נתון ללחצי הבנקים כלל…"
