משכנתא הפוכה היא מוצר פיננסי מעניין, שאינו מתאים לכל אחד, אך יכול לעזור מאוד לאנשים מבוגרים שדרוש להם תזרים מזומנים נוסף.
ריכזנו כאן את כל השאלות והתשובות החשובות בנושא. החסרנו משהו? מוזמנים לכתוב לנו במייל או בתגובות שבסוף הדף.
1. מה זה משכנתא הפוכה?
מהי "משכנתא הפוכה"?
משכנתא הפוכה היא פתרון פיננסי ייחודי המאפשר לבעלי נכס לקבל הלוואה חד פעמית או חודשית, כנגד שיעבוד זכויות הלווה בנכס לטובת הגוף המממן.
משכנתא הפוכה נועדה בראש ובראשונה עבור בעלי נכס בגילאי ה-60 ומעלה, הנזקקים לסכומי כסף נוספים עבור מחייתם.
לוקחי המשכנתא ההפוכה למעשה "חיים" על חשבון הנכס, תוך כדי המשך הבעלות שלהם עליו, במקום למכור אותו ולחיות על כספי המכירה.
לקוחות הלוקחים הלוואה של משכנתא הפוכה יקבלו סכום חד פעמי, או סכום חודשי קבוע מהבנק, עד שילכו לעולמם, יעברו לדיור חלופי, או עד שידאגו לסילוק ההלוואה.
מכיוון שבהלוואה מסוג זה, בעל הנכס מקבל כסף ולא משלם לבנק, היא נקראת "משכנתא הפוכה".
סילוק ההלוואה יכול להתבצע בכל עת, אם על ידי מכירת הנכס או על יד מקורות כספיים אחרים.
במקרה שהלוואת המשכנתא ההפוכה לא סולקה והלווה נפטר, יכולים גם יורשיו להחליט אם להחזיר את ההלוואה באמצעות מכירת הנכס או על בסיס כספים ממקורות אחרים.
מהי הבטוחה במשכנתא הפוכה?
הבטוחה במשכנתא ההפוכה היא, כאמור, ביתם של הלווים.
הבית חייב להיות בבעלות מלאה של הלווים וללא משכון, והוא צריך להיות רשום על שם שני בני הזוג או על שם אחד מהם בלבד, באחד מהגופים הבאים:
- טאבו – לשכת רישום מקרקעין.
- מנהל מקרקעי ישראל.
- חברה משכנת.
מה ההבדל בין משכנתא הפוכה למשכנתא לכל מטרה?
משכנתא הפוכה היא למעשה סוג של משכנתא לכל מטרה, ונבדלת ממנה בדבר עיקרי אחד – היא לא מחייבת החזרים כספיים חודשיים.
בעוד שבמשכנתא לכל מטרה סכום ההלוואה יורד בכל חודש, במשכנתא ההפוכה סכום ההלוואה גדל בכל חודש, בהתאם לתשלומים שמקבלים הלווים.
האם קיימת מגבלה כלשהי לשימוש בכספי המשכנתא ההפוכה?
לא. ניתן לעשות בכסף כל דבר שתרצו – מחייה שוטפת, טיול, רכישת רכב, שיפוץ הבית, סיוע כספי לילדים וכו'.
מה קורה אם יש חוב על הנכס ועדיין רוצים לקחת משכנתא הפוכה?
אם קיים חוב על הנכס, כספי ההלוואה ישמשו קודם כל לטובת סגירת החוב הקיים והיתרה שתישאר תועבר ללווים.
הסכום המיועד לכיסוי החוב הקיים נכלל בתוך תקרת ההלוואה העומדת בדרך כלל על 50% משווי הנכס.
האם ניתן לקחת משכנתא הפוכה בגין דירה המושכרת לדיירים אחרים?
כן. במידה והדירה מושכרת לדיירים אחרים, יהיו הדיירים הנוספים חייבים לחתום על הצהרה כי הם מודעים לכך שבעת מכירת הבית, הם יהיו חייבים לפנות את הנכס.
הצהרת הדיירים מהווה תנאי הכרחי לאישור ההלוואה.
2. למי מתאימה משכנתא הפוכה והאם זה כדאי?
מי זכאי לקחת משכנתא הפוכה?
לא כל אחד יכול לקבל היום משכנתא הפוכה. הקריטריונים לזכאות להלוואת משכנתא הפוכה הם:
א. להיות מעל גיל 60, כאשר אם מדובר בבני זוג המבקשים הלוואה – שניהם צריכים להיות מעל גיל 60.
ב. החזקה בבעלות על נכס למגורים ללא חובות, שעבודים או עיקולים. ברוב המקרים שווי הנכס המינימלי להלוואת משכנתא הפוכה הוא 500,000 ש"ח.
למי מתאימה משכנתא הפוכה?
להלוואת המשכנתא ההפוכה יש לא מעט חסרונות והיא אינה מתאימה לכל אחד.
השימוש "הקלאסי" של המשכנתא ההפוכה הוא עבור מי שאין לו מקורות כספיים זמינים אחרים ובאמת זקוק לכסף לצורך מהותי (מחייה שוטפת, הוצאות הכרחיות לא צפויות וכו').
למי לא מומלץ לקחת משכנתא הפוכה?
כפי שנראה בהמשך, הלוואת המשכנתא ההפוכה אינה זולה ואינה מומלצת כפתרון ראשון במידה שיש ללווים מקורות כספיים אחרים.
בנוסף מומלץ שלא לקחת משכנתא הפוכה כדי להשתמש בכסף להשקעות שונות בשוק ההון.
האם שווי הלוואת המשכנתא ההפוכה יכול להגיע לשווי הנכס, או אף להיות גדול ממנו?
מכיוון שתקופת ההלוואה אינה מוגבלת כי עוד הלווה בחיים ומתגורר בבית, יכול להיווצר מצב שהלווה חי תקופה ארוכה של 25-30 שנים מיום תחילת ההלוואה, ושווי ההלוואה יגיע לשווי הנכס.
בנוסף, ייתכן מצב שבו שווי הנכס ירד עם השנים ויגיע לשווי ההלוואה.
במקרים כאלה לא ייהנו היורשים מהנכס לאחר פטירתו של הלווה.
האם משכנתא הפוכה משתלמת מבחינה כלכלית?
מבחינה כלכלית נטו הלוואת המשכנתא ההפוכה אינה "הלוואה טובה" מכיוון שהריביות הנהוגות בה גבוהות יחסית והיא גדלה עם השנים ומכלה את נכסיו של הלווה.
מצד שני קיימים מצבים שבהם משכנתא הפוכה היא החלופה היחידה להזדקנות בכבוד של אדם או זוג, ובמצבים כאלה היא כמובן משתלמת לטובת החיים עצמם.
מהם היתרונות של משכנתא הפוכה?
1) אפשרות לקבל סכומי כסף משמעותיים מבלי למכור או להשכיר את הנכס ותוך שמירה על הבעלות בנכס.
2) הלוואה ללא החזר חודשי (אלא אם הלווים חדלו להתגורר בנכס).
3) אין צורך בערבים.
4) אין צורך להציג לבנק הכנסות או בטחונות אחרים לטובת ההלוואה.
5) אין צורך בביטוח חיים למשכנתא.
מהם החסרונות של משכנתא הפוכה?
1) ריבית גבוהה יחסית – חלק מהכלכלנים טוענים שנכון יותר ללווים מבוגרים למכור את הנכס שלהם ולהתגורר בשכירות, ולא לקחת משכנתא הפוכה.
2) מוצר מורכב שלא תמיד מובן לקהל היעד שלו.
3) הלווים ממשיכים לשלם את כל התשלומים הנלווים בגין הנכס – אחזקה, ארנונה, ביטוחים וכו'.
4) עלויות הקמה.
5) בחלק מהמקרים יכולים להיווצר חיכוכים משפחתיים בין ההורים לילדים או בין הילדים לעצמם, עקב הקטנת הירושה העתידית.
3. היכן ניתן לקבל משכנתא הפוכה?
ממי ניתן לקבל משכנתא הפוכה?
נכון להיום, ניתן לקבל משכנתא הפוכה מחלק מהבנקים למשכנתאות ומחלק מחברות הביטוח.
איך לוקחים בפועל משכנתא הפוכה?
לקיחת משכנתא הפוכה היא תהליך פשוט יחסית, המתבצע ישירות מול הבנק / חברת הביטוח.
כאמור – לא נדרשות ערבויות ובטחונות, ואין צורך בביטוחים – כך שהתהליך אינו ארוך.
האם אפשר לקבל משכנתא הפוכה על נכס מסחרי (חנות/משרד)?
לא. ניתן לקבל משכנתא הפוכה רק על נכס למגורים.
4. משכנתא הפוכה – סכומים ועלויות
מה סכום המשכנתא שניתן לקבל?
סכום ההלוואה המקסימלי שניתן לקבל במשכנתא הפוכה תלוי בעיקר בשווי הדירה ובגילו של הלווה.
אחוז המימון נע בדרך כלל בין 10%-50% משווי הנכס, כאשר ככל שהלווה מבוגר יותר ניתן לקבל אחוז מימון גבוה יותר.
לדוגמא: אדם בן 60 יוכל לקבל הלוואה בגובה כ-15% משווי הנכס, אדם בן 70 יקבל הלוואה בגובה כ-30% משווי הנכס, ואילו אדם בן 82 יוכל לקבל הלוואה בגובה של כ-50% משווי הנכס.
| גיל | אחוז מימון |
| 55 | 15% |
| 60 | 20% |
| 65 | 25% |
| 70 | 30% |
| 75 | 35% |
| 80 | 40% |
| 85 | 45% |
| 90 | 50% |
כיצד מעריכים את שווי הנכס לטובת המשכנתא ההפוכה?
שווי הנכס נקבע באמצעות הערכת שמאי.
האם קיים שווי נכס מינימלי המאפשר לקחת משכנתא הפוכה?
הבנקים וחברות הביטוח מגדירים את שווי הנכס המינימלי למשכנתא הפוכה באופן עצמאי, וסכום זה משתנה בין בנק לבנק.
מהי הריבית הנהוגה במשכנתא הפוכה?
הריבית שניתן לקבל במשכנתא הפוכה גבוהה יחסית ועומדת בדרך כלל על כ-0.5% עד 1.5% מעלה הריבית של משכנתא רגילה (כלומר – בין 5%-7% נכון ל-2017).
האם קיימים תשלומים נלווים נוספים למשכנתא ההפוכה?
כן. משנתא הפוכה כוללת עלויות נוספות כגון:
א. עלות הקמה חד-פעמית (כ-1%-2% משווי הנכס).
ב. תשלום עבור הוצאות שמאות.
ג. דמי טרחת עורך דין.
ועוד.
האם מקבלים את ההלוואה בסכום חד פעמי או בתשלומים חודשיים?
אפשר לקבל את כספי ההלוואה בסכום חד פעמי וכן בתשלומים חודשיים (השיטה הנפוצה יותר).
האם המצב הבריאותי משנה בעת לקיחת משכנתא הפוכה?
לא. מצבו הבריאותי של הלווה במשכנתא הפוכה אינו מהווה שיקול בעת מתן ההלוואה – נתון חשוב כאשר מדובר בלווים בגילאים מבוגרים.
האם יש צורך בביטוח חיים משכנתא עבור משכנתא הפוכה?
לא. אין צורך בביטוח חיים למשכנתא בהלוואת משכנתא הפוכה.
מהן הבטוחות שצריך להעמיד לטובת המשכנתא ההפוכה?
הבטוחה היחידה שנדרש הלווה להעמיד לטובת ההלוואה היא דירת המגורים שבבעלותו.
האם ניתן לרשום משכנתא שנייה על הנכס?
לא.
5. ניהול מיטבי של הלוואת משכנתא הפוכה
ממה צריך להיזהר בעת לקיחת משכנתא הפוכה?
- סעיפי חוזה בעייתיים כגון: העלאה אוטומטית של הריבית בעת ירידת שווי הנכס, פרעון כפוי במצבים שונים וכו'.
- לא להשתמש בהלוואה לטובת השקעות בשוק ההון.
- במצב של אריכות חיים הכסף מהמשכנתא ההפוכה עלול לא להספיק ללווה לכל חייו.
איך ניתן לדעת כמה כסף נשאר לי לקבל במסגרת המשכנתא ההפוכה?
הבנקים וחברות הביטוח שולחים ללקוחות המשכנתא ההפוכה דו"ח שנתי המציג את מצב המשכנתא ההפוכה נכון לסוף כל שנה.
האם ניתן להגדיל את אחוז המימון בהלוואה עם השנים?
כן. במקרים מסויימים ניתן להגדיל את אחוז המימון, ובדגש על מקרים של עליית ערך הנכס (בהתאם להערכת השמאי כמובן).
6. פירעון של משכנתא הפוכה
מתי ניתן לפרוע משכנתא הפוכה (ביוזמת הלווה)?
ניתן לפרוע משכנתא הפוכה בכל עת, וללא קנסות (אלא אם כתוב אחרת בחוזה עליו חתמתם בעת לקיחת ההלוואה).
מתי ידרוש הבנק לפרוע את ההלוואה?
ישנם מספר מצבים בו ידרוש הבנק את פרעון הלוואת המשכנתא ההפוכה:
א. פטירה של שני בני הזוג.
ב. מכירת הדירה.
ג. מעבר לבית אבות או מוסד סיעודי
מהם המקורות הנפוצים להחזר הלוואת המשכנתא ההפוכה?
החזר הלוואת המשכנתא ההפוכה מתבצע בדרך כלל על ידי מכירת הנכס העומד בבסיס ההלוואה, או על ידי משפחתו של הלווה – בחייו או אחרי מותו.
אם מכירת הנכס מותירה עודף – מי מקבל את הכסף?
אם לאחר מכירת הנכס והחזרת הלוואת המשכנתא ההפוכה לבנק נותר עודף כספי, הכספים העודפים עוברים ללווה, ובמקרה של פטירת הלווה – ליורשים.
7. האלטרנטיבות הקיימות למשכנתא הפוכה
אילו אלטרנטיבות קיימות למשכנתא הפוכה?
כפי שכתבנו קודם, הכדאיות הכלכלית של הלוואת משכנתא הפוכה מוגבלת, ומומלץ ברוב המקרים למצות מקורות כספיים אחרים לפני שלוקחים משכנתא הפוכה.
בין המקורות הכספיים האחרים האפשריים ניתן למצוא בדרך כלל:
א. חסכונות, תיקי השקעות ונכסים פיננסייים אחרים
במרבית המקרים הריבית על המשכנתא ההפוכה תהיה גבוהה יותר מהתשואה נטו שיצליח הלווה להשיג על חסכונות ונכסים פיננסיים, ולכן עדיף להשתמש קודם בנכסים אלה, לפני שניגשים לקחת משכנתא הפוכה.
ב. מעבר לגור בנכס זול יותר והשכרת הנכס הקיים
עם ההגעה לגיל מבוגר ניתן במקרים מסויימים לעבור לגור בדירה קטנה וזולה יותר, ולהשכיר את הנכס הקיים, כאשר ההפרש בין דמי השכירות משמש לטובת המחייה השוטפת.
ג. מכירת הנכס
מכירת הנכס ומעבר למגורים בשכירות. חלופה זו נחשבת כלכלית יותר, אך היא רלוונטית בעיקר כאשר ניתן לקבל מחיר טוב עבור הנכס הנמכר.
עדיין – חלופת מכירת הנכס מעוררת אצל לקוחות רבים את החשש שכספם לא יספיק.
[contact-form-7 id="4468" title="ייעוץ משכנתא – הצעה" html_class="leads-page-form"]
