היקף השקעות הנדל"ן בחו"ל של ישראלים גדל בעשור האחרון באופן משמעותי מאוד, כאשר לפי נתוני בנק ישראל, השקעות הנדל"ן הישירות של ישראלים בחו"ל עמדו בשנת 2017 על 901 מיליון דולר, לעומת 11 מיליון דולר בלבד בשנת 2007.
בסקירה הזו נפרט את הדברים החשובים ביותר שכדאי לדעת מיסוי השקעות נדל"ן בחו"ל למשקיעים ישראליים, על מנת לעזור בקבלת החלטה מושכלת ככל האפשר לגבי השקעה בנדל"I בחו"ל. מוזמנים להעיר, להגיב ולשאול שאלות באיזור התגובות שבסוף העמוד.
1. מיסוי השקעות נדל"ן בחו"ל – הסבר כללי
עלויות המס בהשקעות נדל"ן, ובהשקעות בכלל, יכולות במקרים רבים לעשות את ההבדל בין השקעה מצוינת ובין השקעה שאינה אטרקטיבית, וחשוב להכיר אותן ולקחת אותן בחשבון בכל מודל החזר השקעה ובכל חישוב תשואה עתידית.
השקעות נדל"ן בחו"ל חייבות במס, כאשר חבות המס של משקיעים ישראליים היא גם מול המדינה בה מתבצעת ההשקעה, וגם מול מדינת ישראל.
אך חשוב לדעת שבמקרים רבים לא מדובר במיסוי כפול, בזכות האמנה למניעת כפל מס, המגדירה שמשקיעים המשלמים מס על השקעה במדינה אחרת, יקבלו זיכוי בהתאם על תשלומי המס שלהם בישראל.
את רשימת המדינות עימן חתומה ישראל על אמנה למניעת כפל מס ניתן למצוא בקישור הזה.
חשוב להדגיש – השקעה בנדל"ן בחו"ל, בין אם כמשקיע פרטי ובין אם באמצעות חברה, מחייבת על פי חוק הגשת דיווחים לרשות המיסים בישראל, ומומלץ להתייעץ עם רואה חשבון או יועץ מס כדי להבין אילו דיווחים אתם נדרשים להגיש ומתי, כדי להימנע מעבירה על החוק.
בנוסף, קיימות כמובן גם חובות דיווח במדינה בה בוצעה ההשקעה, ומומלץ להיעזר ברואה חשבון, עורך דין או יועץ מס מקומיים המכירים את החוקים המקומיים.
2. מס רכישה – השקעות נדל"ן בחו"ל
מס רכישה על רכישת נדל"ן נהוג במדינות רבות ברחבי העולם, וגם כמובן בישראל.
עלויות מס הרכישה במרבית המקרים נחשבות כחלק מעלויות עסקת רכישת הנדל"ן, ויכולות לנוע בין 2%-10%.
תוכלו למצוא את שיעורי מס הרכישה במדינות השונות בטבלה שבהמשך העמוד.
3. מיסוי הכנסות משכירות בחו"ל
המס על הכנסות משכירות בחו"ל חייב במס הן במדינה בה נמצא הנכס והן בישראל, בהתאם לאמנת המס בין שתי המדינות (אם קיימת).
שלב 1 – תשלום מס השקעות נדל"ן בחו"ל
מאחר ומדובר בנכס בחו"ל ישנה קדימות למיסוי במדינה בה נמצא הנכס, בהתאם לחוקים ולשיעורי המס על השכרת נדל"ן הקיימים באותה מדינה.
אחרי תשלום המס על ההכנסות משכירות בחו"ל בהתאם לחוק, נדרשים המשקיעים להסדיר את תשלומי המס גם בישראל, כאשר במידה וקיימת אמנה למניעת כפל מס בין ישראל למדינה בה בוצעה ההשקעה, המשקיע לא ישלם כפל מס ויוכל לקבל זיכוי בגין תשלומי המס בחו"ל בעת חישוב חבות המס בישראל.
שלב 2 – תשלום מס על השקעות נדל"ן בישראל (אם נדרש)
משקיע פרטי (שאינו חברה או עסק) יכול לבחור בין 2 מסלולי מיסוי על הכנסותיו משכירות בחו"ל.
חשוב לדעת שהבחירה בין שני מסלולי המיסוי יכולה להשתנות אחת לשנה, בהתאם להחלטתו של המשקיע הפרטי, ואין חובה להמשיך במסלול המיסוי של שנים קודמות.
א. מסלול מיסוי רגיל
תשלום מס בשיעור המס השולי של המשקיע, על מלוא ההכנסות מדמי שכירות, בניכוי כל ההוצאות הנלוות להן (דמי ניהול, אחזקה, פחת, יועצים מקצועיים וכו').
בנוסף, על מנת למנוע כפל מס, יקבל המשקיע אשר בחר במסלול המיסוי הרגיל, זיכוי בגין המיסים ששילם בחו"ל על הכנסותיו מהשכרת הנכס. הזיכוי ממס יכול להגיע עד לגובה המס החל בישראל על ההכנסות מהשכרת הנכס.
ב. מסלול מיסוי מופחת ("מסלול ה-15%")
מסלול המיסוי המופחת קובע שיעור מס קבוע של 15% על ההכנסות משכירות בחו"ל.
בשונה ממסלול המיסוי הרגיל, במסלול המיסוי המופחת שיעור המס הוא קבוע מתוך מלוא ההכנסות, ולא ניתן לנכות מהתשלום הוצאות כלשהן או לקזז ממנו עלויות מס.
במסלול המיסוי המופחת (מסלול ה-15%) יכולים לבחור רק משקיעים פרטיים, שהכנסתם מהשקעות נדל"ן בחו"ל לא נחשבת כהכנסה מעסק, והמסלול יהיה בדרך כלל כדאי יותר לבעלי מס שולי גבוה.
4. מיסוי מכירת נדל"ן בחו"ל
מיסוי מכירת נדל"ן בחו"ל שונה ממיסוי מכירת נדל"ן בישראל, מכיוון שאינה כפופה לחוק מיסוי מקרקעין, אלא לפקודת מס ההכנסה.
במכירת נדל"ן בחו"ל, יש לשלם מס הכנסה על רווחי ההון הריאליים מהמכירה, כאשר אצל משקיעים פרטיים יש הבדל במיסוי על נכסים שנרכשו לפני ה-1.1.2003 ועל נכסים שנרכשו אחרי תאריך זה:
- נכסים שנרכשו אחרי ה-1.1.2003 – מס של 25% על רווח ההון הריאלי בעקבות ההשקעה.
- נכסים שנרכשו לפני ה-1.1.2003 – מס הכנסה בגובה המס השולי על רווחי הון ריאליים שנצברו עד ה-31.12.2002, בתוספת מס הכנסה בגובה 25% על רווחי ההון הריאליים שנצברו מה-1.1.2003 ואילך.
גם כאן חשוב לזכור שחבות המס היא קודם כל במדינה בה נמצא הנכס, ולאחר מכן יש לבצע השלמה, בהתאם לצורך, לשיעור המיסוי בישראל.
5. ההבדל בין מיסוי כמשקיע פרטי או כעסק
הנתונים שפירטנו עד כה מתייחסים למשקיעים פרטיים, המבצעים את ההשקעה כיחידים.
עם זאת, ניתן לבצע את ההשקעה גם במסגרת חברה בבעלות המשקיע, ובמקרים מסוימים, גם השקעה כיחיד יכולה להיחשב על ידי רשויות המס בישראל כהכנסה מעסק.
לדוגמא, אדם העוסק ברכישת דירות מגורים, שיפוצן והשכרתן לטווחים קצרים, תסווג בדרך כלל על ידי רשויות המס בישראל כפעילות עסקית.
מיסוי הכנסות משכירות בחו"ל – עסק
הכנסות משכירות בחו"ל לעסק חייבות במס שולי.
מיסוי הכנסות ממכירת נדל"ן בחו"ל – עסק
מכירת נדל"ן בחו"ל על ידי עסק יכולה להיות מסווגת כמכירה עסקית או כמכירה הונית.
במקרה של מכירה עסקית, יהיה הרווח הריאלי על ההשקעה חייב במס הכנסה בשיעור המס השולי.
בנוסף חשוב לזכור כי הכנסה כעסק יכולה להיות חייבת גם במע"מ ובביטוח לאומי, ויש לבדוק את הנושא באופן פרטני עם יועץ מס המתמחה בתחום.
מיסוי הכנסות משכירות וממכירת נדל"ן בחו"ל – חברה בע"מ
משקיע המבצע את השקעתו באמצעות חברה בע"מ יהיה חייב במס חברות בשיעור 23%, הן בשל הכנסותיו מדמי שכירות והן בשל רווח ההון הריאלי בעת המכירה.
6. השוואת נתוני מיסוי השקעות נדל"ן במדינות השונות
| מס רכישה | מס על שכירות | |
|---|---|---|
| אוקראינה | אין | 5%-18% |
| אנגליה | 3%-7% | פטור עד 11,800 פאונד |
| ארה”ב | אין | מס פדראלי גבוה + מס משתנה בכל מדינה + מחוז / רשות |
| גרמניה | 6% | 22%-25% |
| הונגריה | 4% | 15% |
| יוון | 4% | 15% עד 12 אלף אירו 35% מעל 12 אלף אירו |
| ספרד | 10% | 24% |
| פולין | - פטור לדירות חדשות - 2% ליד שניה | 8.50% |
| צ’כיה | - פטור לדירות חדשות - 4% לדירות יד שניה | מספר מסלולים |
| קפריסין | 3%-8% | פטור עד 19,500 אירו |
| רומניה | 2%-3% | 16% |
[contact-form-7 id="14865" title="השקעות נדלן בגרמניה – הצעה – עמוד"]
