השילוב של משבר בנקאי ומחסור באשראי גרם לירידה משמעותית במחירי הנדל"ן באוקראינה מאז שנת 2013, והפך את ההשקעה בנדל"ן באוקראינה, בדגש על בערים הגדולות – קייב, לביב, אודסה וחרקוב, לאטרקטיבית עבור משקיעים זרים.
בסקירה הזו נפרט את הדברים החשובים ביותר שכדאי לדעת לפני שמחליטים על השקעת נדל"ן באודסה. מוזמנים להעיר, להגיב ולשאול שאלות באיזור התגובות שבסוף העמוד.
1. רקע
אודסה, "פנינת הים השחור", היא עיר נמל תוססת הממוקמת על שפת הים השחור, והעיר הרביעית בגודלה באוקראינה.
אודסה נהנית, במקביל לפעילות הנמל הענפה, מהיקפי תיירות יפים של כ-6 מיליון תיירים בשנה, כאשר רוב התיירים הם תיירי פנים אוקראינים, והיתר (כ-1.5 מיליון בשנה) מגיעים בעיקר ממדינות כמו מולדובה, בלארוס, רומניה, גרמניה, ישראל ועוד.
האקלים הנוח, האווירה הצעירה והמחירים הזולים הופכים את אודסה ליעד אטרקטיבי מאד לתיירים המחפשים לנפוש על חוף הים בתקציב מצומצם יחסית.
2. מחירי הדירות באודסה – מגמות
מחירי הנדל"ן באודסה, ובאוקראינה בכלל, ידעו עליות ומורדות משמעותיים מאוד בעשורים האחרונים.
בין השנים 1993 ל-1998 עלו מחירי הנדל"ן באוקראינה ב-50-100%, אך בין 1998 ל-2001 חווה שוק הנדל"ן באוקראינה ירידות משמעותיות בעקבות המשבר הפיננסי של 1998 באוקראינה.
לאחר מכן, בין השנים 2001 ל-2008 שוב חווה שוק הנדל"ן באוקראינה עלייה משמעותית מאוד, כשהפעם המחירים טיפסו במאות אחוזים, רק כדי להתרסק שוב בשנת 2008, עם פרוץ המשבר הגלובלי העולמי.
מאז המשבר של שנת 2008 הצליחו מחירי הנדל"ן באוקראינה להתאושש באופן מסויים, אך המשקיעים הזרים במדינה לא נהנו מעליית המחירים, בגלל פיחות דרמטי של כ-70% בשער החליפין של המטבע האוקראיני – הריבניה, ביחס לדולר ולסל המטבעות הגלובלי.
כאשר מסתכלים במונחים דולריים, מחירי הנדל"ן באודסה, ובאוקראינה בכלל, נמצאים מתחת לרמתם לאחר המשבר של שנת 2008, דבר שמשקיעים רבים מחשיבים כמעיד על הזדמנות השקעה מעניינת.
3. השקעות נדל"ן באודסה – יתרונות
- מחירי נדל"ן אטרקטיביים במונחים דולריים.
- הסביבה הכלכלית באוקראינה נמצאת מאז שנת 2017 במגמת שיפור והתייצבות.
- תחזית לצמיחה כלכלית יפה בשנים הקרובות, בין ביתר בזכות הסכם שיתוף הפעולה של אוקראינה עם האיחוד האירופי משנת 2014.
- אודסה הפכה בשנים האחרונות ליעד תיירותי פופולרי, המושך מבקרים רבים מאוקראינה ומהעולם כולו.
4. השקעות נדל"ן באודסה – חסרונות
- סביבה גיאו-פוליטית לא יציבה – בדגש על היחסים עם רוסיה השכנה, שביצעה בשנים האחרונות מספר צעדים אגרסיביים כלפי אוקראינה, החל מסיפוח חצי האי קרים בשנת 2014 ועד תקיפת ספינות אוקראיניות בסוף 2018.
- חוסר יציבות פוליטית פנימית ובחירות צפויות בשנת 2019.
- סביבת אינפלציה גבוהה, שאינה מאפשרת כיום לבנקים באוקראינה לתת הלוואות משכנתא ללקוחות פרטיים.
5. איך קונים דירות באודסה?
רכישת דירות באודסה פתוחה לכלל המשקיעים ואינה מחייבת אזרחות אוקראינית. נסקור כאן את הדרכים האפשריות לקנות דירות באודסה.
א. השקעה בנדל"ן באודסה באופן עצמאי
משקיעים ישראלים המעוניינים להשקיע בנדל"ן באודסה באופן עצמאי יכולים לעשות זאת בשלוש דרכים מרכזיות:
- כמשקיע פרטי.
- באמצעות חברה הרשומה מחוץ לאוקראינה.
- באמצעות חברה הרשומה באוקראינה.
ההחלטה על אופן ההשקעה צריכה לקחת בחשבון היבטי מס ואת המאפיינים האישיים של המשקיעים, אך למשקיעים יחידים עדיף בדרך כלל לפעול באופן פרטי ולא במסגרת חברה (וכמובן – זוהי לא המלצה או ייעוץ – חשוב לבדוק את הנושא מול אנשי מקצוע מתאימים).
חיפוש הנכס להשקעה יכול להתבצע באמצעות האינטרנט, באתרים כגון ארקדיה, realigro, ו-realestateukraine (באנגלית) או Dom-ria, Est ו-Olx באוקראינית.
ב. קניית בנדל"ן באודסה בעזרת מתווך מקומי
אפשרות נוספת להשקעה בנדל"ן באודסה היא באמצעות מתווך מקומי (בעדיפות למתווך דובר אנגלית…), המסייע באיתור ותהליך רכישת הנכס, ולעתים גם בניהולו של הנכס לאחר קנייתו.
דמי התיווך נעים בדרך כלל באיזור ה-2-3% ממחירו של הנכס.
ג. השקעה באמצעות קרנות השקעה וחברות ישראליות הפועלות באודסה
בשנים האחרונות החלו לפעול באודסה גם קרנות השקעה ישראליות, המאפשרות למשקיעים ישראלים פרטיים לבצע השקעות באודסה.
היתרונות של השקעה באמצעות קרנות השקעה ישראליות כוללים היכרות טובה של מנהלי הקרנות עם השוק, ניסיון בהשקעות עבר, סכום השקעה מינימלי נמוך יחסית, וניהול מקצועי של ההשקעה לאורך זמן.
החסרונות של השקעה באמצעות קרנות השקעה כוללים בדרך כלל עלויות ניהול גבוהות, מבנה משפטי מורכב, בטוחות חלשות ויכולת מוגבלת לדעת מהם באמת הידע והניסיון של מנהלי הקרן בהשקעות מסוג זה ובתנאי שוק משתנים.
