מחשבון תשואה פשוט לחישוב התשואה מהשכרת נכס נדל"ן.
חישוב התשואה האמיתית על נכס נדל"ן (ונכסים אחרים)
גובה התשואה הצפויה על נכס היא אחד מהפרמטרים המרכזיים בכל החלטת השקעה.
החישוב המופיע במחשבון התשואה שבעמוד זה אמנם פשוט, אך חשוב להבין לעומק את תהליך חישוב התשואה לפני שמקבלים החלטות השקעה.
משקיעים רבים מחשבים את התשואה שלהם בהתאם לתשואה התיאורטית – כלומר – ללא התחשבות בהוצאות שונות או בחודשים שבהם הנכס אינו מושכר.
חישוב כזה נראה ככה (מימין לשמאל): מחיר שכירות חודשית * 12 / מחיר הנכס.
או לדוגמא – שכירות חודשית של 4,000 ש"ח נותנת בחישוב שנתי 48,000 ש"ח. במידה וערך הנכס הוא 1,000,000 ש"ח, התשואה התיאורטית היא 4.8%.
אך החישוב הזה כמעט אף פעם לא מייצג את המציאות.
שימוש במחשבון התשואה לחישוב התשואה בפועל
חישוב תשואה נכון חייב לקחת בחשבון את הוצאות הבעלים הנלוות לנכס, בזמן רכישת הנכס ובמהלך תקופת השכרתו (כולל מספר הימים בשנה שבהם הנכס אינו מושכר ומניב הכנסה).
בנוסף יש המוסיפים לחישוב את עלויות הריבית שנלוות למשכנתא הנילוות בדרך כלל לעיסקאות נדל"ן.
במחשבון התשואה בעמוד זה כללנו אפשרות לשקלול העלויות הנוספות הקשורות לתהליך רכישת הנכס – עלויות עורך דין, תיווך, שיפוץ הדירה, מס רכישה ועוד.
בנוסף, ניתן להזין במחשבון התשואה את נתון ההוצאות השוטפות הנלוות לתפעול השוטף של הנכס – תיקונים ואחזקה, ביטוח, עמלות בנקאיות ועוד.
אם נחזור לדוגמא הקודמת, ונשקלל עלויות רכישה נוספות בסך 100,000 ש"ח, והוצאות שוטפות נלוות להשכרה בסך של 300 ש"ח בחודש, תשתנה התשואה על הנכס לתשואה שנתית של 4.04% – תשואה נמוכה יותר מבחישוב הקודם, אך גם מציאותית יותר.
מתי משתמשים במחשבון תשואה?
את חישוב התשואה חשוב מאוד לבצע לפני רכישת נכס להשקעה, או לפני ההחלטה על מכירת נכס.
בעוד שבעת רכישת הנכס ובמהלך השכרתו מומלץ להזין במחשבון התשואה את הסכומים בפועל, בעת קבלת החלטה על מכירת נכס מומלץ כמובן להזין במחשבון את המחיר העדכני של הנכס בנקודת הזמן העכשווית.
