מס רכישה – כמה משלמים, איך לשלם פחות וכיצד מקבלים פטור

רכישת דירה היא העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שרובנו נבצע בחיינו – וכנראה שגם המסובכת ביותר.

אחרי שסיכמנו את החוזה ואת התנאים מול מוכר הדירה, שילמנו למתווך, לשמאי ולעורך הדין, נכנסת לתמונה גם המדינה – שמבקשת את חלקה בעסקה.

ריכזנו עבורכם את כל מה שחשוב לדעת על מס רכישה – כמה תצטרכו לשלם ברכישת סוגי נכסי נדל"ן שונים, וכיצד תוכלו לשלם פחות או אפילו לקבל פטור מהמס. פיספסנו משהו? מוזמנים לכתוב לנו בתגובות או במייל.

1. אילו מיסים משלמים במכירה ורכישה של דירות מגורים?

החוק בישראל קובע כי כל רוכש דירה מחוייב להגיש הצהרה למנהל מיסוי מקרקעין בתוך שלושים ימים מהשלמת העסקה.

בהצהרה, שאותה יגיש לרוב עורך הדין המייצג את הרוכש, יש להציג את פרטי הנכס הנרכש, לדווח על פרטי העסקה – ולפרט את סך מס הרכישה שאותו הרוכש צריך לשלם.

מעבר למס הרכישה, שעליו נרחיב לאורך המדריך, כל רוכש דירה נדרש לשלם גם מקדמה בעבור מס שבח. מדובר בסעיף מיסוי אחר שנגבה דווקא ממוכר הדירה – אולם הרוכש נדרש לשלם מקדמה בעבור אותו מס.

את מס השבח אנחנו מחשבים בעת מכירת הדירה, והוא מתייחס להפרש בין המחיר שבו נרכשה הדירה לבין המחיר שבו היא נמכרה. אחרי שאנחנו מקזזים הוצאות שונות במסגרת ההשבחה או הרכישה של העסק, מדובר בעצם במס על הרווח שנוצר למוכר בעת מכירת הדירה.

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי רוכש הדירה נדרש לשלם מקדמה על חשבון מס השבח שבו חייב המוכר. סכום המס משתנה בהתאם לתאריך הרכישה של הנכס. חשוב להבהיר שמדובר בתאריך שבו רוכש הדירה קנה אותה.

• אם הנכס הנמכר נרכש עד 6.11.2001 – המקדמה על מס שבח תעמוד על 15% מהתמורה.
• אם הנכס הנמכר נרכש אחרי 6.11.2001, או שמדובר ברכישה מחברה – המקדמה על מס שבח תעמוד על 7.5% מהתמורה.

את המקדמה על מס שבח יש לשלם לאחר העברת 40% מהתשלום למוכר הדירה. אם מדובר ברכישה של דירה חדשה מיזם או מקבלן – יש לשלם את המקדמה לאחר העברת 80% מהתשלום.

במקרים מסויימים יינתן למוכר הדירה פטור מתשלום מס שבח – ובהתאם יינתן לרוכש הדירה פטור מתשלום המקדמה.

2. מה זה מס רכישה?

מס רכישה הוא המס המרכזי שנדרשים לשלם רוכשי נכסי נדל"ן בישראל. בדיוק כפי שמשתמע משמו – הוא מס שמוטל על (כמעט) כל רוכש דירה בישראל. מדובר במס מורכב יחסית, שכן שיעור המס מתעדכן בכל שנה, ועשוי להשתנות בהתאם לסכום הרכישה וסוג העסקה.

חשוב להבהיר שהחוק קובע חובת תשלום מס רכישה על רכישה של כל "זכות במקרקעין" – כך שלא מדובר רק בדירות. גם רכישה של משרדים, מגרשים, קרקעות או חנויות – מחויבת בתשלום מס רכישה.

את מס רכישה אנחנו מחשבים כנגזרת מתוך שווי העסקה. כלומר, אחוז מסוים מתוך הסכום שאנו משלמים בעבור רכישת הנכס.

אם מדובר בנכס שאינו דירת מגורים (כמו למשל משרד או מגרש), שיעור המס קבוע לכל שווי הדירה – ואנחנו נדרשים לשלם אחוז קבוע מתוך שווי העסקה.

במקרה של דירות מגורים, מס הרכישה הוא מדורג. עסקאות בסכום מסוים כלל לא נדרשות בתשלום מס, וגם במקרה של עסקאות שמחייבות תשלום מס רכישה – הסכום נקבע בצורה דיפרנציאלית.

3. מי צריך לשלם מס רכישה?

למעט מספר מקרים יוצאי דופן שעליהם נרחיב בהמשך, כל רוכש דירה נדרש לשלם מס רכישה בעבור העסקה.

חשוב לציין שבעיני החוק הישראלי – התא המשפחתי כולו הוא רוכש העסקה. כלומר, בני הזוג וילדיהם נספרים כיישות אחת בכל הקשור לרכישת נכסי נדל"ן, זאת למעט ילדים מעל גיל 18.

4. כיצד עובדות מדרגות מס רכישה

מס רכישה מחושב לפי מספר מדרגות מס – אך שיעורי המס משתנים בהתאם לשלושה מצבים שונים: רכישה של דירת מגורים יחידה, רכישה של דירת מגורים נוספת או רכישה של נכס נדל"ן שאינו דירת מגורים.

חישוב מס הרכישה מתבצע בהתאם למדרגות מס: מחשבים בנפרד את המס על כל מדרגה, ותשלום המס הכולל הוא למעשה סכימת סכומי המס על כל המדרגות.

מדרגות מס הרכישה נקראות גם חלק שווי.

5. מס רכישה על דירה יחידה

דירת מגורים יחידה מוגדרת בחוק כדירה היחידה של תושב מדינת ישראל, כולל תושבים חוזרים שהפכו לתושבי ישראל בתוך שנתיים מרכישת הדירה. כאמור – בני התא המשפחתי כולו (למעט ילדים מעל גיל 18) נספרים יחד כרוכש הדירה.

אם לרוכש הדירה ישנם נכסי נדל"ן נוספים, הוא עשוי להיחשב כרוכש דירה ראשונה במקרים הבאים:

• מדובר ב"משפר דיור": כלומר, רוכש הדירה הוא בעלים של דירה אחת נוספת, שאותה מכר בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה או 12 חודשים מהיום שבו נמסרה לו הדירה החדשה (אם הדירה החדשה נרכשה ישירות מקבלן או יזם).
• רוכש הדירה מחזיק בדירת מגורים נוספת שהושכרה בתנאי שכירות מוגנת לפני שנת 1997.
• רוכש הדירה מחזיק בפחות מ-50% מדירת מגורים שהתקבלה בירושה.
• רוכש הדירה מחזיק בפחות מ-33% מדירת מגורים שלא התקבלה בירושה.
• רוכש הדירה קנה בעבר דירת מגורים במסגרת קבוצת רכישה, אך הדירה עדיין לא נמסרה לו – והוא ימכור את הדירה מקבוצת הרכישה בתוך 18 חודשים ממסירתה.

רוכש הדירה עשוי להיחשב כרוכש דירה יחידה גם במקרה של רכישת "דירה חלופית", אם מתקיימים התנאים הבאים:

• היו בבעלותו שתי דירות במקביל והוא מכר אחת מהן בפטור ממס שבח.
• בתוך 12 חודשים ממכירת הדירה הראשונה, הוא מכר את הדירה השנייה בפטור ממס שבח.
• שווי שתי הדירות יחד לא עלה על 2,034,000 ש"ח.
• בטווח של שנה ממכירת הדירה השנייה, הרוכש קנה את הדירה השלישית.
• שווייה של הדירה השלישית הוא לפחות 75% משוויין של שתי הדירות הראשונות יחד.

מדרגות מס רכישה על דירה יחידה לשנת 2020

• על חלק השווי שעד 1,744,505 ש"ח – לא ישולם מס רכישה.
• על חלק השווי שבין 1,744,505 ל-2,069,205 ש"ח – ישולם מס בשיעור של 3.5%.
• על חלק השווי שבין 2,069,205 ל-5,338,290 ש"ח – ישולם מס בשיעור של 5%.
• על חלק השווי שבין 5,338,290 ל-17,794,305 ש"ח – ישולם מס בשיעור של 8%.
• על חלק השווי שמעל 17,794,305  ש"ח – ישולם מס בשיעור של 10%.

6. מס רכישה על דירה שנייה, שלישית וכו'

מדרגות המס על כל דירת מגורים שאינה דירה יחידה לשנת 2020:

• על חלק השווי שעד 1,292,280 ש"ח – ישולם מס בשיעור 5%.
• על חלק השווי שבין 1,292,280 ל-3,876,835 ש"ח – ישולם מס בשיעור של 6%.
• על חלק השווי שבין 3,876,835 ל-5,338,290 ש"ח – ישולם מס בשיעור של 7%.
• על חלק השווי שבין 5,338,290 ל-17,794,305 ש"ח – ישולם מס בשיעור של 8%.
• על חלק השווי שמעל 17,794,305  ש"ח – ישולם מס בשיעור של 10%.

7. מס רכישה על נכס שאינו דירת מגורים

כאשר אנחנו מסתכלים על רכישה של נכס שאינו דירת מגורים – בין אם משרד, מגרש, קרקע או כל נכס נדל"ן אחר – שיעור מס הרכישה הוא קבוע ועומד על 6%.

במקרה של רכישת קרקע שקיימת לגביה תכנית בנייה להקמת לפחות דירה אחת למגורים – שיעור מס הרכישה יעמוד על 5%.

מקרה חריג אחד הוא רכישה של משק חקלאי. במקרה כזה, החלק מהקרקע המשמש למגורים יחוייב בתשלום מס רכישה כמו כל דירת מגורים אחרת (בהתאם למדרגות המס על דירה יחידה או על דירה נוספת). שאר הקרקע תחוייב בתשלום מס רכישה בהתאם למדרגות מס מיוחדות.

מדרגות מס רכישה על משק חקלאי לשנת 2020

• על חלק השווי שעד 443,480 ש"ח – ישולם מס בשיעור 0.5%.
• על חלק השווי שמעל 443,480 ש"ח – ישולם מס בשיעור של 5%.

8. סימולטור מס רכישה – איך מחשבים מס רכישה?

לצורך חישוב מס הרכישה שיוטל עליכם, תוכלו לעשות שימוש בסימולטור מיוחד שהקימה רשות המיסים. מדובר בכלי פשוט, שיאפשר לכם לבחור את סוג הנכס מבין הבאים:

• דירת מגורים
• דירת מגורים יחידה
• בניין
• קרקע

לאחר מכן תוכלו לבחור את סוג החישוב. כלומר, האם מדובר בעסקה שתזכה אתכם בתנאים מיוחדים בהתאם להקלות שקבע החוק:

• חישוב רגיל
• נכה או עיוור
• עולה חדש
• קרוב ללא תמורה
• דירת מגורים לבן או בת זוג

אם אינכם עונים על התנאים לשום חישוב מיוחד, בחרו בחישוב רגיל.

עליכם למלא גם את תאריך העסקה ואת מדד החלקיות – שמתייחס לחלק בנכס שאתם רוכשים. אם אתם רוכשים נכס שלם – אל תשנו את הערך במדד החלקיות. עבור 50% מהזכות לנכס – כתבו 0.5, עבור 33% כתבו 0.33 – וכיוצא בזה.

הסימולטור מאפשר לכם לבחון את מדרגות המס בלי תלות בשווי העסקה שלכם – אך מומלץ להזין את שווי העסקה כדי לקבל תמונה מדויקת של תשלום מס הרכישה שיוטל עליכם.

כך למשל, אם נבחר בחישוב רגיל, ברכישה של דירה שלמה במחיר של 3,100,000 ש"ח בתאריך 9 בנובמבר 2020, נקבל את תמונת המצב המפורטת הבאה:

כמו שניתן לראות בתמונה, סך כל מס הרכישה שיוטל עליכם בתרחיש כזה הוא 62,905 ש"ח. כדאי לדעת שקיים גם סימולטור מורחב לחישוב מס רכישה, שמאפשר לכם לחשב את היקף המס בשורה ארוכה של מקרים יוצאי דופן שאינם מופיעים בסימולטור הרגיל.

9. מי זכאי לתשלום מס רכישה מופחת או לפטור ממס רכישה?

המחוקק העניק שורת פטורים והטבות בתנאי מס הרכישה לשלוש קבוצות מרכזיות באוכלוסייה: בעלי מוגבלויות, משפחות שכולות ועולים חדשים.

בהקשר הזה, בעל מוגבלות הוא מי שנקבעה לו דרגת אי כושר השתכרות לצמיתות של יותר מ-75%. ההטבה הזו ניתנת ברכישת דירה יחידה בשווי של עד 2,500,000 ש"ח.

ההטבה לבעלי מוגבלויות היא פטור מלא ממס רכישה עד למדרגת התשלום הראשונה, ותשלום של מס רכישה בשיעור של 0.5% בלבד על שארית הסכום עד לשווי הדירה. משמעות ההטבה היא שבעלי מוגבלויות לא נדרשים לשלם כלל מס על 1,744,505 ש"ח משווי הדירה – ומשלמים מס זניח של 0.5% על שארית סכום העסקה. חשוב להזכיר שוב שהפטור המדובר תקף רק בנוגע לדירות ששוויין עד 2,500,000 ש"ח.

משפחות שכולות זכאיות לאותה ההטבה. הפטור הזה מוענק ליתומי צה"ל עד גיל 40 (אך רק אם הוכרו כיתומים לפני גיל 21), לאלמנות ולאלמנים. במקרים מסוימים, הורים של חיילים שנספו בקרב עשויים להיות זכאים גם הם להטבה – אם הם רוכשים דירה יחידה למטרות מגורים.

הטבה נוספת ניתנת לעולים חדשים, שנהנים מזכאות לתשלום מס רכישה מופחת – בתנאים שמתעדכנים בכל שנה.

מס רכישה לעולים חדשים (נכון לשנת 2020)

• מדרגת תשלום ראשונה של 0.5% מס על חלק הדירה עד לסך 1,838,615 ש"ח
• מדרגת תשלום שנייה של 5% מס על חלק הדירה שמעל לסך 1,838,615 ש"ח

ישנם עוד שני מקרים נוספים שמזכים בהפחתה בתשלום מס רכישה:

• העברת נכס ללא תמורה בין קרובי משפחה – לצורך זה, קרוב משפחה הוא הורה, אח, צאצא, בן\בת זוג, או בן\בת זוג של צאצא. במקרה של העברה ללא תמורה בין קרובים – שיעור מס הרכישה יעמוד על שליש מהשיעור הרגיל.

העברת נכס ללא תמורה בין בני זוג – אם מדובר בהעברה של דירת המגורים בה מתגוררים בני הזוג, ההעברה לא תחויב כלל בתשלום מס רכישה. אם מדובר בהעברה של נכס אחר – שיעור מס הרכישה יעמוד על שליש מהשיעור הרגיל.

10. מתי משלמים מס רכישה?

את מס הרכישה יש לשלם תוך 60 מתאריך העסקה. החוק מגדיר את תאריך העסקה באחת משתי דרכים: יום החתימה על חוזה הרכישה או יום תשלום המקדמה הראשונה (אם שולמה מקדמה לבעל הדירה). לעניין תשלום מס רכישה – המועד המוקדם יותר הוא הקובע.

11. איך משלמים מס רכישה?

את מס רכישה ניתן לשלם במספר דרכים שונות:

• במשרד מיסוי מקרקעין אזורי.
• בבנק הדואר – באמצעות שובר תשלום.
• בסניף הבנק – באמצעות שובר תשלום הנשלח בדואר.
• בעזרת עורך דין – שמבצע את התשלום דרך מערכת המייצגים של מיסוי מקרקעין.
• במערכת המקוונת של מיסוי מקרקעין – בקישור הזה.

על מנת לבצע את התשלום באמצעות המערכת המקוונת, תידרשו למלא את פרטיכם בטופס:

על מנת למלא את הטופס, תזדקקו לשובר התשלום – שאותו תקבלו בדואר או דרך עורך הדין המייצג אתכם.

את התשלום במערכת המקוונת ניתן לבצע באמצעות כרטיס אשראי או העברה בנקאית.

חשוב לציין שאיחור בתשלום יגרור קנסות כבדים ותשלומים בעד הפרשי הצמדה וריבית (בשיעור שנתי של 4%). לכן, כדאי לדאוג לבצע את תשלום מס הרכישה בהתאם לחוק.

אם ברצונכם לדחות את התשלום – ניתן לבקש דחייה מיוחדת ממשרד מיסוי מקרקעין האזורי -עליכם לפנות למחלקת הגבייה במשרד, להציג בפניהם סיבה לדחייה ולספק אסמכתאות מתאימות.

ההחלטה על דחייה נתונה לשיקול דעתו של מנהל המחלקה, שעשוי להסכים למתווה של פריסת המס לתשלומים. זכרו שגם במקרה של דחייה – תידרשו לשלם את הפרשי ההצמדה ואת הריבית על התשלום.

12. החזר מס רכישה – למי מגיע וכיצד מקבלים?

אם ביצעתם בעבר עסקת נדל"ן ושילמתם מס רכישה או מס שבח עבורה – ייתכן כי אתם זכאים להחזר. החזר יינתן אם שילמתם סכומים גבוהים מהנדרש. ניתן לבדוק את הזכאות ביישום מקוון שהקימה רשות המיסים.

בתוך המערכת תידרשו להקליד את מספר תעודת הזהות של מבצע העסקה. אם קיימת יתרה של כסף לזכותכם – תקבלו הודעה על כך. במקרה של יתרה נמוכה מ-500 ש"ח, תוכלו להקליד את פרטי חשבון הבנק והמערכת תעביר לידיכם את הסכום באופן אוטומטי.

במקרה של יתרה גבוהה יותר – יש להדפיס את הטופס ולהגיש אותו לבנק שלכם, שידאג לדרוש את התשלום במסודר מרשות המיסים.

*חשוב: מדריך זה מספק מידע כללי בלבד לשירות הציבור ואינו מהווה תחליף לייעוץ מס או ייעוץ משפטי. אנחנו ממליצים בחום לקרוא את המדריך על מנת להבין טוב יותר את הנושא, ואז לפנות לייעוץ מקצועי מתאים להשלמת העיסקה.