הסכם מכר דירה הוא המסמך המשפטי המרכזי של תהליך מכירת או רכישת דירה, המסדיר את תנאי מכירת הזכויות בדירה מהמוכר לקונה.
מדובר באחד מההסכמים הכלכליים החשובים ביותר, באחת מהעסקאות הגדולות ביותר בחייהם של אנשים רבים, וחשוב להבין בדיוק על מה חותמים ומה משמעותם של הסעיפים השונים.
ריכזנו כאן רשימה של קישורים להסכמי מכר לדוגמא, וכן מידע וטיפים חשובים הקשורים לחוזי מכר לדירה. עם זאת יש לזכור שההסכמים והמידע המופיעים כאן אינם מיועד להחליף ייעוץ משפטי וחשוב לחתום על הסכם מכר לדירה רק לאחר התייעצות עם עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן.
הסכמי מכר לדוגמא
- הסכם מכר דירה – עורך דין ונוטריון דויד לייזר
- הסכם למכירת דירה – אתר אדריכלות ובניה בישראל
- הסכם למכירה או רכישה של דירת מגורים (יד שניה) – המשרד לקליטת עלייה
- הסכם למכירה או רכישה של מגרש – משרד המשפטים
- הסכם מכר מקרקעין – עיריית בת ים
1. מה זה הסכם מכר לדירה?
הסכם מכר דירה מעגן את הצד המשפטי והמסחרי של עסקת מכירת דירה.
ההסכם, שנחתם בין מוכר הדירה לקונה הדירה, קובע כי בתמורה לסכום כספי מסוים, שישולם במועדים המוגדרים בהסכם, יעביר המוכר לקונה את זכויות הבעלות והחזקה בדירה.
הסכם מכר טוב יוצר איזון נכון בין האינטרסים של מוכר הדירה ורוכש הדירה:
האינטרסים המרכזיים של מוכר הדירה בהסכם מכר דירה
- לקבל את מלוא התמורה המגיעה לו עבור הדירה.
- להבטיח שלקונה לא תהיה כל עילת תביעה כלפיו.
האינטרסים המרכזיים של קונה הדירה בהסכם מכר דירה
- קבלת הבעלות והחזקה המלאה בדירה מהמוכר, כשהדירה נקייה מכל שיעבוד / עיקול / זכויות של צד שלישי / פגם אחר.
- הבטחת תשלומי כלל המסים, האגרות וההיטלים עבור הדירה על ידי המוכר.
חשוב לזכור שהסכם מכר דירה חייב להיות מותאם למצבה של הדירה וכן למצבם וצרכיהם של מוכר הדירה ורוכש הדירה, דבר המחייב קבלת סיוע משפטי מעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין.
2. סוגי הסכמי מכר
- הסכם לרכישה של דירת מגורים מקבלן.
- הסכם למכירה או רכישה של דירת מגורים – יד שנייה.
- הסכם למכירה או רכישה של מגרש.
- הסכם למכירת זכות חכירה במגרש ומבנה.
- הסכם מכירת זכויות בעלות במקרקעין.
3. הסכם מכר לדירה – סעיפים מרכזיים
א. הצדדים להסכם
סעיף הצדדים להסכם הוא לכאורה סעיף טכני, אך בעסקת מקרקעין יש לו חשיבות גדולה.
עורך הדין המלווה את ההסכם חייב לוודא לפני החתימה על הסכם המכר שהמוכרים הם באמת בעלי זכות הבעלות בנכס הנמכר במלואו, ושביכולתם למכור את הנכס מבחינה משפטית.
שלב חשוב זה עוזר לשמור על רוכש הדירה מפני הונאות, או לחילופין להיקלע למצב משפטי מורכב שבו לנכס שברשותו קיימים בעלים נוספים או שיעבודים שלא היו ידועים בעת החתימה על הסכם המכר.
ב. מועד כניסת החוזה לתוקף
בהסכם המכר ייקבע האם ההסכם נכנס לתוקף מיד עם החתימה עליו, או שקיימים תנאים מקדימים (תנאים מתלים) שרק לאחר שהתקיימו יכול ההסכם להיכנס לתוקף משפטי.
לדוגמא – הסדרה של צוואה או ירושה, הסדרה של חריגות בנייה וכו'.
ג. סעיף המצגים / ההצהרות
בסעיף זה נותנים הצדדים הצהרות שונות בנוגע לנכס ולעסקה.
לחלק ההצהרות בהסכם מכר דירה יש תוקף משפטי בבית משפט והן כוללות בדרך כלל את הצהרות המוכרים על בעלותם בנכס ועל מתן המצגים הנדרשים לקונים, וכן את הצהרות המוכרים על כך שבדקו את הנכס ומצאו שהוא מתאים להם, ועל כך שהם מוותרים על טענות שונות בקשר עם הנכס והעסקה.
חשוב לזכור שעל פי הפסיקה הרווחת, בהסכם מכר דירה חובת הגילוי של המוכר גוברת על כלל "יזהר הקונה", וכוללת כל פגם או מום הידועים למוכר בעת המכירה.
ד. תמורה ולוח הזמנים של העסקה
התמורה ומועד המסירה הם סעיפים יסודיים בכל הסכם מקרקעין ובפרט בהסכמי מכר דירה, מכיוון שבמקרים רבים קיימים להם השלכות על מועד מעבר הדירה של הקונה ושל המוכר, והשלכות על עסקת המשכנתא מול הבנק.
חשוב לזכור שסעיף התמורה כולל לא רק את סכום העסקה, אלא גם את לוח התשלומים, כאשר על עורך הדין לוודא שלוח התשלומים הינו אפשרי ונכון מבחינה משפטית.
המבנה המקובל של לוח התשלומים הוא:
- תשלום ראשון של כ-10% מסכום הרכישה המופקד אצל עורך הדין של המוכרים עד לרישום הערת אזהרה (ומשכון היכן שנדרש) לטובת הקונים.
- תשלומי ביניים בסך כולל של כ-70%-80% מסכום הרכישה.
- תשלום אחרון של כ-10%-20% מסכום הרכישה כנגד קבלת החזקה בדירה כשהיא נקייה מכל אדם, חפץ, שיעבוד או זכויות צד ג', בנוסף למסמכים המאפשרים לקונים לרשום את זכות הבעלות בנכס על שמם וכוללים את אישור רשות המיסים על היעדר חובות למס שבח, ואישור הרשות המקומית על כך שאין בגין הנכס חובות, לרבות היטל השבחה.
מקובל בדרך כלל שהתשלום הראשון והאחרון יבוצעו באמצעות צ'ק בנקאי.
ה. איחור במימוש ההסכם, ביטול ההסכם ופיצוי מוסכם
על מנת להגן על הצדדים מפני מקרה לא צפוי, שבעקבותיו לא יכול אחד הצדדים להסכם המכר לממש את התחייבויותיו במועד, או בכלל, מוגדרים בהסכם המכר סעיפים ייעודיים לאיחור, ביטול והפיצוי הנדרש בעקבותיהם.
סעיף האיחורים קובע בדרך כלל פרק זמן סביר של ימים ספורים (נהוג לרשום עד 7 ימים), שבהם איחור לא ייחשב כהפרת חוזה ולא יחייב קנסות כלשהם, וגם את פרק הזמן שכן ייחשב כהפרת חוזה ויחייב את הצד המאחר בתשלום פיצויים לצד השני בהסכם.
לדוגמא, נהוג לקבוע מנגנון של פיצוי מוסכם בגין כל יום איחור במסירת הדירה, או בגין כל יום של איחור בתשלום (מעבר לימים שבמסגרת התקופה הסבירה שנקבעה בהסכם).
4. חוזה מכר לדירה – טיפים
- לא לוותר על עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן – עסקת מכירת או רכישת דירה היא עסקה ב"כסף גדול" ועם מורכבות לא קטנה. חשוב מאוד להיעזר בעסקה כזו בעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, ולהקטין את הסיכון להפסד כלכלי ועוגמת נפש משמעותיים.
- לבדוק את הנכס לפני החתימה על ההסכם – בדיקה הנכס צריכה להיות מהבחינה הפיזית, המשפטית והמיסויית. חלק מהבדיקות יבצע עורך הדין של הרוכש, ואת חלקן האחר – יבצע הרוכש או אנשי מקצוע מטעמו (שמאי, אינסטלטור, אדריכל, בודק מקצועי וכו').
- להקפיד על השלמת מלוא תשלומי המסים והאגרות על ידי המוכר, לפני השלמת העיסקה.
- להגדיר בהסכם המכר מה נשאר בדירה – מקובל שכל מה שמחובר לדירה חיבור קבע (ארונות בנויים, ארונות מטבח, ארונות אמבטיה, מזגנים, תאורה וכו') מהווה חלק מהדירה ומה שאינו מחובר חיבור של קבע אינו חלק מהדירה. עם זאת – חשוב לכלול פירוט של תכולת הדירה העוברת לרוכש בהסכם המכר, על מנת להימנע מאי הבנות.
- התחייבות המוכר לחתום על מסמכי משכנתא – במקרים בהם הקונה מתכוון לממן חלק מהרכישה באמצעות משכנתא, יש לכלול בהסכם המכר סעיף לפיו מתחייב המוכר לחתום על המסמכים הדרושים על ידי הבנק למשכנתאות של הרוכש, בנוסח מקובל, בתוך מספר ימים ממועד קבלת המסמכים.
5. הסכם מכר לדירה – דוגמאות להדפסה
ריכזנו כאן לשימושכם מספר הסכמי מכר דירה וחוזי מכר מקרקעין להורדה / הדפסה.
עם זאת, חשוב מאוד להיעזר בעורך דין המתמחה במקרקעין בעת ניסוח הסכם מכר, וההסכמים לדוגמא המופיעים כאן נועדו למתן ידע כללי בלבד.
- הסכם מכר דירה – עורך דין ונוטריון דויד לייזר
- הסכם למכירת דירה – אתר אדריכלות ובניה בישראל
- הסכם מכר דירה להורדה
- הסכם למכירה או רכישה של דירת מגורים (יד שניה) – המשרד לקליטת עלייה
- הסכם למכירה או רכישה של מגרש – משרד המשפטים
- הסכם מכר מקרקעין – עיריית בת ים
6. שאלות ותשובות נפוצות על הסכם מכר לדירה
האם כדאי לחתום על זכרון דברים לפני החתימה על הסכם המכר?
חתימה על זכרון דברים כוללת סיכון מסויים למוכר הדירה, מאחר והיא מאפשרת לרוכש לרשום לטובתו הערת אזהרה על זכויותיו בדירה.
בנוסף, יום החתימה על זכרון הדברים הינו היום הקובע על פי חוק לספירת הימים הקבועים בחוק לשם הדיווח והתשלום לרשויות המס.
מסיבות אלה, מומלץ לחתום על זכרון דברים רק תוך ליווי וייעוץ של עורך דין.
מה עושים אם קיימות בדירה חריגות בנייה?
האחריות להסדרת חריגות הבנייה בנכס היא על המוכר, ובמידה שהרוכש מסכים לרכוש את הנכס מבלי שיבצע המוכר את הסדרת חריגות הבנייה – יש לציין זאת בפירוש בחוזה.
מה עושים אם המוכר / הקונה חלה ותהליך המכירה נעצר?
כל הנוגע לאיחור / ביטול תהליך המכירה צריך להיות מוסדר בהסכם המכירה בצורה ברורה, תוך מתן בטחונות ושימוש בנאמנות למקרה שאחד מן הצדדים אינו יכול להמשיך בתהליך.
מה קורה במקרה של איחור בתשלומים לרכישת הדירה?
הסכם המכר צריך לקבוע את הפיצויים אותם יידרש לשלם רוכש הדירה במקרה של איחור בתשלומים, וגם את פרק הזמן שבו איחור ייחשב כהפרה מהותית של החוזה.
*חשוב: מדריך זה מספק מידע כללי בלבד לשירות הציבור ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. אנחנו ממליצים בחום לקרוא את המדריך על מנת להבין טוב יותר את הנושא, ואז לפנות לייעוץ משפטי מקצועי להשלמת העיסקה.
