גרמניה היא לא רק הגדולה והיציבה ביותר מבין מדינות האיחוד האירופי, היא גם הדומיננטית ביותר בכל הקשור להיקפי השקעות הנדל"ן במדינה, כאשר חלקם של הישראלים בהשקעות בגרמניה הולך וגדל בשנים האחרונות.
בסקירה הזו נפרט את הדברים החשובים ביותר שכדאי לדעת לפני שמחליטים על השקעת נדל"ן בגרמניה. מוזמנים להעיר, להגיב ולשאול שאלות באיזור התגובות שבסוף העמוד.
1. רקע
המשבר הפיננסי של שנת 2008 מצא את הכלכלה הגרמנית חזקה ויציבה יותר מרוב הכלכלות העולמיות, דבר שחיזק את התפיסה של גרמניה כ"מקלט בטוח" להשקעות.
תמ"ג שצומח בשיעור יציב, שיעור אבטלה נמוך, מאפייני צריכה "בריאים" ומגמת גידול באוכלוסייה ובתעסוקה – כל אלו מעידים על עוצמתה של גרמניה, ומשפיעים באופן חיובי מאוד על הרצון והנכונות להשקיע בה.
והנכונות להשקיע בגרמניה מתבטאת במספרים – משקיעי נדל"ן זרים אחראים לכמחצית מהשקעות הנדל"ן במדינה.
עם זאת, העניין הרב של המשקיעים בגרמניה גרם לסביבת השקעה תחרותית למדי, המחייבת היכרות מעמיקה והבנה מקיפה של השוק ושל עסקאות הנדל"ן המתבצעות בו.
2. השקעות נדל"ן בגרמניה – יתרונות
א. עוצמה ויציבות כלכלית
גרמניה היא כיום הכלכלה המובילה באירופה והרביעית בדירוג העולמי, עם תוצר של יותר מ-3 טריליון אירו. ואוכלוסייה של למעלה מ-80 מיליון נפש.
המדינה נמצאת כיום בצמיחה כלכלית יציבה, שוק עבודה מתפתח ושיעור אבטלה ממוצע הנמצא ברמה נמוכה מבחינה היסטורית.
ב. שוק מגוון המאפשר פיזור סיכונים טוב גם בעת ריכוז השקעות במדינה אחת
עיקר השקעות הנדל"ן מתרכזות בששת המטרופולינים הגדולים של גרמניה – ברלין, קלן, דיסלדורף, פרנקפורט, המבורג ומינכן – ערים עם סביבה כלכלית שונה ועם החזר השקעה שונה, המאפשרים למשקיעים התאמה ופיזור סיכונים טובים.
ג. יציבות תשואות
בדיקת התנהגות התשואות בשוק הנדל"ן הגרמני בעשר השנים האחרונות מראה יציבות גדולה יותר מאשר בשווקים אירופאים ולא אירופאים אחרים.
ד. מחירי שכירות נמוכים באופן יחסי המשאירים מקום לעליית מחירים
מחירי השכירות ברוב ערי גרמניה (ברלין ומינכן הן היוצאות מן הכלל בסעיף זה) עלו בקצב נמוך יותר ממחירי הנכסים, עובדה המאפשרת מקום לעליית מחירים עתידית.
ה. היתרון של ריבוי המתחרים בשוק הנדל"ן בגרמניה – נזילות גבוהה
כפי שכתבנו קודם, עולם השקעות הנדל"ן בגרמניה תחרותי וכולל מגוון רחב של גופי השקעה – יזמים פרטיים, קרנות השקעה, יזמים, קרנות פנסיה וחברות נדל"ן מקומיות וגלובליות – כולם נמצאים ומשקיעים בנדל"ן בגרמניה.
התחרות הזו משפיעה מצד אחד על מחירי הנדל"ן כלפי מטה, אך מהצד השני יוצרת סביבה כלכלית נזילה ומעניינת, בה פשוט יחסית למכור נכסי נדל"ן.
3. השקעות נדל"ן בגרמניה – חסרונות
א. מעורבות ממשלתית בשוק הנדל"ן בניסיון לצמצם את מגמת עליית המחירים
לאור מגמת העלייה במחירי הנכסים בשנים האחרונות, החלה ממשלת גרמניה לפעול לצינון שוק הנדל"ן, בעיקר באמצעות הטלת מגבלות על מתן האשראי הבנקאי למימון רכישת נכסים למגורים, וצמצום האפשרות של בעלי נכסים להשכיר דירות בפלטפורמות כמו airbnb.
מאחר וממשלת גרמניה נחשבת לממשלה יעילה בפעולותיה, חשוב לקחת בחשבון את השפעתה האפשרית על מחירי ועסקאות הנדל"ן במדינה.
ב. שוק תחרותי הגורם לירידת תשואות
התחרותיות הגבוהה בשוק הנדל"ן בגרמניה מבססת את תשואות הנדל"ן ברמות נמוכות יחסית.
ג. מיסוי כפול
הרווחים על השקעות נדל"ן בגרמניה חייבים במס גם בגרמניה וגם בישראל, כאשר שיעור המס ליחיד הוא 25% על ההכנסות משכירות ומס רווח הון בשיעור המס השולי של היחיד בגרמניה, כאשר מוכרים דירה בתוך 10 שנים ממועד רכישתה.
בנוסף לתשלומי המס בגרמניה, חייב המשקיע היחיד לשלם מס נוסף גם בישראל, בגובה של 15% (לאחר ניכוי פחת אך ללא ניכוי הוצאות הקשורות בנכס), או בגובה המס השולי של היחיד בישראל (בניכוי כל ההוצאות הקשורות לנכס).
4. מחירי הדירות בגרמניה – מגמות
מחירי הנדל"ן בגרמניה נמצאים במגמת עליה, לאחר שבעשור האחרון עלו בממוצע בכ-37%.
source: tradingeconomics.com
עליית המחירים מושפעת כמובן מהריבית הנמוכה, בדומה למתרחש בנכסים בעולם כולו, אך בגרמניה היא ניזונה גם מבעיית היצע של נכסים למגורים.
מספר האנשים המתגוררים בערים הגדולות גדל בחדות בשנים האחרונות, והיקף הבנייה למגורים לא הצליח לתת מענה לקצב גידול האוכלוסייה.
היצע הדירות הריקות בערים המרכזיות הצטמצם למינימום, כך שהמענה לכל התושבים החדשים שהגיעו ולאלו שעוד עתידים להגיע צריך להגיע מבנייה חדשה.
המחסור הגובר של דירות גרם לעלייה במחירי הנדל"ן ובדמי השכירות, בעיקר לנכסים קיימים (מגמת עליית המחירים בנכסים חדשים הייתה איטית יותר).
5. ברלין, פרנקפורט, מינכן, לייפציג – היכן כדאי להשקיע?
גודלה של גרמניה וכן הרקע ההיסטורי שלה במאה השנים האחרונות יצרו שונות גדולה בין המחוזות והערים השונות בה, הן מבחינת הסביבה הכלכלית והן מבחינת מאפייני ההשקעה.
א. השקעות נדל"ן בברלין
ברלין, בירת גרמניה, היא המטרופולין העירוני השביעי בגודלו באיחוד האירופי, וגרים בה למעלה מ-3.6 מיליון אנשים.
חלק משמעותי מהגידול באוכלוסייתה של ברלין מיוחס לפלח הצעירים, העוברים לעיר בזכות המוניטין החזק שלה כמרכז לאמנות, תקשורת והיי טק.
העיר כוללת אוניברסיטאות מובילות, מוזיאונים, מגוון רחב של מקומות בילוי ואקו סיסטם יצירתי ופורה.
גם בתחום השקעות הנדל"ן מובילה ברלין מבין ערי גרמניה, בעיקר בזכות האוכלוסייה הצעירה של העיר, הזמינות של הקרקע לפיתוח, והמגזר הטכנולוגי הגדל של העיר.
ב. השקעות נדל"ן בהמבורג
העיר המבורג מהווה מזה מאות שנים "השער של גרמניה אל העולם", והיא מאכלסת כיום את הנמל השלישי בגודלו באירופה.
המבורג היא העיר השנייה בגודלה בגרמניה, והשמינית בגודלה באיחוד האירופי. היא מהווה יעד תיירותי מרכזי, ואיזור שפייכרשטאט ("עיר המחסנים") שבה הוכרז ביולי 2015 על ידי אונסק"ו כאתר מורשת עולמי.
גם התחום השקעות הנדל"ן תופסת המבורג את המקום השני מבין ערי גרמניה בהיקפי העסקאות.
ג. השקעות נדל"ן במינכן
מינכן היא העיר השלישית בגודלה בגרמניה, אשר בנוסף לאוניברסיטאות, המוזיאונים ואטרקציות הארכיטקטוניות הרבות הקיימות בה, מהווה גם "האב" תחבורה מרכזי בגרמניה ובאירופה.
מינכן היא אחת הערים בעלות הצמיחה המהירה ביותר בגרמניה, המהירות ביותר בגרמניה. והיא מדורגת במקום הרביעי בעולם במדד איכות החיים של Mercer לערים גדולות.
מינכן, שהייתה בעבר העיר המובילה בהיקף השקעות הנדל"ן בגרמניה, ירדה בשנים האחרונות במידת האטרקטיביות שלה, בעיקר עקב מגבלות ההתחברות והבנייה בעיר.
ועדיין, מגמת ההגירה הקיימת למינכן גבוהה משמעותית מהיקף התחלות הבנייה בעיר, עובדה הממשיכה לתמוך במחירי הנדל"I בעיר.
ד. השקעות נדל"ן בפרנקפורט
פרנקפורט היא העיר החמישית בגודלה בגרמניה, וידועה בעיקר בזכות ירידי המסחר הגדולים שהיא מארחת.
שוק הנדל"ן בפרנקפורט הוא הרביעי בגודלו באירופה, אך הוא נמצא בירידה בשנים האחרונות עם התגברות העניין בברלין ובערים אחרות בגרמניה.
ה. השקעות נדל"ן בשטוטגרט
שטוטגרט ידועה כ"עיר הרכב", והיא העיר השישית בגודלה בגרמניה.
העיר נהנית בשנים האחרונות מסנטימנט כלכלי חיובי מאוד, המשפיע על היקף בנייה משמעותי, שעדיין אינו מצליח לענות על הביקוש.
ו. השקעות נדל"ן בלייפציג
עד פרוץ מלחמת העולם השנייה בשנת 1939, הייתה לייפציג שבמזרח גרמניה העיר החמישית בגודלה במדינה.
לאחר המלחמה הייתה העיר חלק מגרמניה המזרחית ("הרפובליקה הדמוקרטית הגרמנית"), ואוכלוסייתה התדלדלה לאורך השנים. בנוסף, בשנות ה-90, לאחר איחוד גרמניה, איבדה העיר כמעט 100,000 תושבים – קרוב ל-20% מאוכלוסייתה.
בשנים האחרונות זכתה העיר לפופולריות מחודשת, בין היתר בזכות מעבר של אמנים וצעירים אל העיר, אשר הקנה לה את התואר "ברלין החדשה", ובנימה פחות חיובית גם את הכינוי "הייפציג".
מחירי הנדל"ן בלייפציג נמוכים בהשוואה לרוב הערים הגרמניות, אך גם קצב ההתפתחות של העיר איטי יותר והיא אינה מהווה מרכז עירוני משמעותי בגרמניה.
6. איך משקיעים בנדל"ן בגרמניה?
רכישת נדל"ן בגרמניה פתוחה לכלל המשקיעים ואינה מחייבת אזרחות גרמנית או אירופאית. כל עסקאות הנדל"ן מלוות על ידי נוטריון שתפקידו לשמור באופן נייטרלי על זכויות מוכר הנכס וקונה הנכס.
א. השקעה בנדל"ן בגרמניה באופן עצמאי
אחת הדרכים הבסיסיות והפחות נפוצות להשקעה בנדל"ן בגרמניה היא באופן עצמאי, באופן דומה לקניית נכסים בישראל.
שוק הנדל"ן הגרמני היעיל והמשוכלל מאפשר אמנם לפעול בצורה זו, אך מובן שפעילות השקעה בדרך זו מחייבת היכרות טובה של המשקיע עם השוק, ביצוע סקר שוק איכותי (הכולל טיסות ונוכחות פיזית במקום), הסתייעות בגורמים מקומיים לצורך בדיקת הנכס ולטובת החתימה על החוזים ועוד.
שני האתרים המרכזיים בהם ניתן למצוא נכסים לקנייה בגרמניה הם: immonet.de ו-immobilienscout24.de, כאשר חשוב לשים לב שבמקרים רבים נכסים המתפרסמים באתר אחד לא מתפרסמים גם בשני.
ההשקעה בנדל"ן בגרמניה באופן עצמאי מומלצת לדעתנו פחות למשקיע הרגיל, שאינו מתכוון "לעבוד" בהשקעה לאורך זמן. חשוב לזכור שזמן ההשקעה התהליך לא מסתכם בתהליך איתור ורכישת הנכס בלבד, אלא גם השכרתו, תחזוקתו וניהולו באופן שוטף גם לאחר מכן.
ב. השקעה בנדל"ן בגרמניה בעזרת מתווך מקומי
אפשרות נוספת להשקעה בנדל"ן בגרמניה היא באמצעות מתווך מקומי (בעדיפות למתווך דובר אנגלית…), המסייע באיתור ותהליך רכישת הנכס, ולעתים גם בניהולו של הנכס לאחר קנייתו.
דמי התיווך הנהוגים בגרמניה אינם נמוכים ויכולים להגיע ל-3.5% ואף יותר ממחירו של הנכס.
ג. השקעה באמצעות קרנות השקעה וחברות ישראליות הפועלות בגרמניה
לאור העניין הגובר בקרב ישראלים בביצוע השקעות בגרמניה, ומתוך ההבנה שהשקעה עצמאית לא מתאימה לכל אחד, קמו בשנים האחרונות קרנות השקעה וחברות ישראליות המציעות מגוון של אפשרויות להשקעה בגרמניה.
היתרונות של השקעה באמצעות קרנות אלו כוללים היכרות טובה עם השוק, ניסיון בהשקעות עבר, סכום השקעה מינימלי נמוך יחסית בחלק מהמקרים, וניהול מקצועי של ההשקעה לאורך זמן.
החסרונות של פעילות באמצעות קרנות השקעה כוללים (בחלק מהמקרים) עלויות ניהול גבוהות, מבנה משפטי מורכב (בחלק מהמקרים) וקושי מסוים לדעת על מי ניתן לסמוך בהשקעה כזו.
ד. השקעה באמצעות קרנות השקעה וחברות גרמניות / בין לאומיות
השקעה במתווה הדומה להשקעה באמצעות קרנות ישראליות, אך מאפשר בחלק מהמקרים חשיפה למגוון נכסים רחב יותר וכן לניסיון נצבר רב יותר בפעילות ההשקעות.
החשיפה של רוב הישראלים לקרנות השקעה זרות מוגבלת יחסית, ואנחנו נשתדל לסקור כאן באינדקס ההשקעות שלנו חלק מהאפשרויות הקיימות בשוק.
