חוזה שכירות דירה טוב יכול להפוך את תקופת השכירות לתקופה של שקט נפשי לשוכר ולמשכיר.
במדריך זה נסביר על חוזה השכירות הסטנדרטי הנהוג בשוק ("חוזה שכירות בלתי מוגנת") ונציג לשימושכם רשימה של חוזי שכירות מוצלחים הקיימים ברשת להורדה/הדפסה:
קישורים לחוזי שכירות להורדה
- חוזה שכירות הוגן – של עמותת קוד השכירות
- חוזה שכירות מומלץ – עיריית תל אביב
- חוזה שכירות דירה להורדה word – אתר לשכת עורכי הדין
- הסכם שכירות בלתי מוגנת לדוגמא – משרד העליה
1. מה זה חוזה שכירות בלתי מוגנת?
חוזה שכירות בלתי מוגנת הוא שם די "מפוצץ" שהמשמעות שלו למעשה היא "חוזה שכירות סטנדרטי".
ההגדרה של "שכירות בלתי מוגנת" באה להבדיל בין סוג שכירות זה ובין הסכמים היסטוריים מיוחדים מתקופת קום המדינה, שנערכו לפי חוק הגנת הדייר, והקנו לשוכר זכויות מיוחדות בנכס לכל חייו (עסקאות "דמי מפתח").
וכך, בחוזה שכירות בלתי מוגנת אין לשוכרים זכויות מיוחדות לכל חייהם על הדירה או על הבית אותה הם בחרו לשכור, וקיים להסכם מועד תחילת תוקף ומועד תום תוקף.
בחוזה שכירות בלתי מוגנת קיימת לבעל הנכס הזכות לפנות את השוכרים מהנכס בכוח, במידה שהפרו את החוזה או שתקופת השכירות תמה.
הזכויות היחידות הקיימות לשוכרים במסגרת חוזה שכירות בלתי מוגנת הן הזכויות שמקנה להם בעל הנכס במסגרת החוזה עצמו.
2. מי צריך חוזה שכירות בלתי מוגנת לדירה?
החשיבות של חוזה שכירות בלתי מוגנת לדירה היא קודם כל עבור בעל הנכס המשכיר את הנכס.
חוזה השכירות נועד להבטיח את זכויותיו של המשכיר בנכס, לעזור לו בשמירה על מצב הנכס ולקבוע תנאים להבטחת התשלומים בגין השכרת הנכס.
גם עבור השוכר קיימת חשיבות לחוזה שכירות הדירה, שכן היא מעגנת גם עבורו זכויות חשובות, כגון הזכות להתגורר בנכס עד לתום החוזה, התנאים בהם ניתן לפנות את השוכר מהנכס, אופציה להארכת החוזה, הסדרת חבות המשכיר בכל הקשור לביטוח הנכס ועוד.
3. סוגי חוזי שכירות
א. חוזה שכירות מוגנת
חוזה המקנה לשוכר זכויות מיוחדות, מתוקף החוק להגנת הדייר. בין הזכויות המיוחדות הנפוצות – הזכות להחזיק את הנכס בפועל לאורך כל ימי חייו של השוכר, מבלי שתהייה למשכיר כל אפשרות לפנות אותו.
חזה השכירות המוגנת היה נהוג לפני שנים רבות ואילו היום כמעט שלא נחתמים חוזי שכירות חדשים מסוג זה.
א. חוזה שכירות בלתי מוגנת
חוזה השכירות הבלתי מוגנת כאמור הוא החוזה הסטנדרטי כיום, והוא ללא כל זיקה לחוק הגנת הדייר.
ג. חוזה שכירות משנה
חוזה בין שוכר הנכס ובין צד שלישי (כלומר – אדם נוסף שהוא אינו השוכר או המשכיר), במסגרתו משכיר השוכר את הנכס, או חלקים ממנו, לצד שלישי.
ד. חוזה שכירות קצר
חוזה שכירות קצר הנו בדרך כלל חוזה שכירות דירה לפרק זמן קצר יחסית – לדוגמא בעת השכרת הדירה לתקופה מוגבלת לתייר מחו"ל, לחבר או לבן משפחה.
חוזה שכירות קצר יהיה בדרך כלל מתומצת וקצר יותר מחוזה שכירות סטנדרטי, אך חשוב לערוך אותו בצורה נכונה, מאחר שהסיכון לצד המשכיר בכל הקשור לנזקים לנכס עודנו משמעותי גם בהשכרה לתקופה קצרה.
4. חוזה שכירות סטנדרטי לדירה – סעיפים מרכזיים
הסעיפים המרכזיים המרכיבים את רוב חוזי השכירות הסטנדרטיים:
א. פרק המבוא לחוזה שכירות בלתי מוגנת
החלק בחוזה בו רשום כי הצדדים מסכימים על סוג הסכם השכירות – על פי רוב כאמור – שכירות בלתי מוגנת.
ב. מטרת השכירות
בדרך כלל יכלול סעיף זה הבהרה כי חוזה השכירות נעשה במטרה להשכיר את הדירה לדייר עצמו, וכי לשוכר אין זכות השכרה לדייר משנה, או זכויות אחרות בדירה, לרבות דיירות מוגנת.
בנוסף חשוב לפרט האם השימוש הצפוי בנכס הוא לצרכי מגורים או לעסק.
ג. תקופת השכירות
בחוזה שכירות בלתי מוגנת תוגדר תקופת השכרת הדירה (לרוב מדובר בשנה עם אופציה), ויפורטו בו מועד תחילת החוזה, ומועד סיום תוקפו של החוזה.
מרגע החתימה על החוזה ובהנחה של עמידת השוכר בחובותיו, קיימות לו בזכות החוזה זכויות שכירות עד לתום משך השכירות.
ד. סכום שכר הדירה
סכום שכר הדירה שיהיה על השוכר לשלם, בהתאם לתנאי ומועדי התשלום המוגדרים בחוזה.
ה. תשלום הוצאות, מיסים והיטלים
רצוי לכלול בחוזה חלוקה ברורה של סעיפי ההוצאות, המסים וההיטלים השונים הקשורים לנכס, בין השוכר למשכיר.
לדוגמא – הוצאות החשמל, מים, ארנונה וכו' הן בדרך כלל מחובותיו של השוכר, ואילו ביטוח הנכס, הוצאות אחזקה של המבנה וכו' יהיו בדרך כלל מחובותיו של המשכיר.
ו. זכויות לפיצוי
סכום הפיצוי ותנאיו במקרה שהשוכר או המשכיר מפרים תנאי מסוים בחוזה, הכרוך בתשלום פיצוי בהתאם למוגדר בחוזה.
ז. ערבות ובטחונות
שטר חוב, ערבים, צ'ק ביטחון, צ'ק בנקאי או ערבות בנקאית – כל אלה נועדו להבטיח את עמידתו של השוכר בתנאי החוזה.
5. חוזה שכירות דירה – טיפים
א. נקודת יציאה
מומלץ לכלול בכל חוזה שכירות נקודת יציאה מהחוזה, במקרים ובדרכים שייקבעו מראש.
ניסוח נכון של תהליך היציאה בנקודת היציאה (לדוגמא – אופן מציאת דיירים חלופיים), לאפשר לשוכר או למשכיר לסיים את השכירות גם במהלך תקופת החוזה, מבלי שהצד השני ייפגע מכך ומבלי להסתבך בהליכים משפטיים מיותרים.
ב. אופציה להארכת החוזה
מומלץ לבקש לשלב בחוזה אופציה להארכת השכירות בשנה (או אפילו בשנתיים נוספות), ולקבוע את "מנגנון האופציה" – מועד הודעה מראש, זכות לעדכון שכר דירה וכו'.
ג. אחריות לתיקונים
מומלץ לכלול בחוזה קריטריונים לאחריות של השוכר או המשכיר לתיקון פגמים בנכס.
לדוגמא – תקלות ופגמים שאינם נובעים מרשלנות של השוכר, יתוקנו על ידי המשכיר (או על חשבונו), לרבות הזכות לקזז מדמי השכירות את דמי התיקון, אם בוצע ע"י השוכר.
ד. שינויים בנכס
מומלץ לכלול בחוזה את התנאים המדוייקים בהם יוכלו שוכרים לבצע שינויים בנכס (צביעה, התקנת מזגן, שינויים בתשתיות מים / חשמל / אינטרנט וכו').
ה. ביקורים בנכס
כדאי לשלב בחוזה סעיף המגדיר את זכותם של המשכירים לבקר בדירה בתיאום מראש.
הדבר חשוב על מנת שהמשכיר יוכל לעמוד על מצב הדירה, וכן במקרה שירצה להראות את הדירה לקונים או שוכרים פוטנציאליים.
ו. אחריות לתשלום חשבונות
חשוב לפרט את מלוא החשבונות הרלוונטיים לדירה ואת הגורם האחראי לתשלום שלהם – המשכיר או השוכר.
ז. ביטחונות
ביטחונות מתאימים יכולים להגן על המשכיר מפני נזקים לנכס או אי תשלום שכר דירה. סוגי הביטחונות הנפוצים ביותר הם ערבות בנקאית, צ'ק פיקדון.ו/או ערבים.
ח. "ביחד ולחוד"
כאשר יש מספר שוכרים בנכס, מומלץ לבעל הדירה להגן על עצמו באמצעות רישום "ביחד או לחוד" לצד שמות השוכרים בחוזה, דבר המבטיח שכל אחד מהשוכרים יהיה ערב גם לנזקים שהשני עלול לגרום.
ט. לפרט מהו בדיוק הנכס המושכר
בבתים ודירות רבות קיימות לנכס "הצמדות" – מחסן, חנייה מקורה, חצר וכו'. חשוב לרשום בפירוש בחוזה מהן הזכויות של השוכר והמשכיר בכל אחת מאותן הצמדות.
י. וכמובן – לא לשכוח לרשום בפירוש את סכום שכר הדירה ואת מועדי ואופני התשלום
זה אולי נשמע ברור מאליו, אך מניסיוננו – חשוב לשים לב שהנושאים הבסיסיים הללו לא נשמטים מחוזה השכירות שלכם.
6. חוק שכירות הוגנת והמשמעות לגבי חוזה השכירות לדירה
חוק שכירות הוגנת שאושר בחודש יולי 2017 נועד להסדיר את מערכת היחסים החוזית בין בעלי הדירות לבין הדיירים, וקובע מספר נושאים שצריך לכלול בחוזה השכירות.
החוק נועד לתקן את הוראות חוק השכירות שלא השתנו במשך יותר מ-45 שנה, להגביר את היציבות בשוק השכירות ולהסדיר את הנושאים המרכזיים הבאים:
א. מה צריך להיכלל בחוזה השכירות?
ב. מה מותר ואסור לשוכר ולמשכיר לעשות?
ג. מהי ההגדרה לדירה ראויה למגורים?
ד. קביעת הגנות משפטיות לשני הצדדים.
עיקרי חוק שכירות הוגנת
א. הגדרה מהו נכס ראוי למגורים
חוק שכירות הוגנת קובע שדירה ללא מערכות חשמל או ביוב תקינים, שאינה מספקת תאורה טבעית מינימלית, ללא פתחי אוורור, ללא מערכת אינסטלציה תקינה המספקת מי שתייה, או דירה אשר מסכנת את בריאותו או בטיחותו של הדייר, אינה דירה ראויה למגורים.
ב. הגדרת האחריות לתיקון נזקים בדירה השכורה
בהתאם להחוק החדש, כל נזק, פגם או ליקוי שנגרם בעקבות שימוש לא סביר בדירה, הוא באחריותו של הדייר, ותיקון הנזק צריך להתבצע על חשבונו (זאת, כל עוד לא הוסכם אחרת בין הצדדים).
אולם, כאשר מדובר בנזקים וליקויים שאינם נובעים משימוש לא סביר בנכס, המשכיר מחויב לתקנם, וזאת בתוך חודש ימים ממועד קבלת הדיווח על הליקוי.
במקרים של ליקוי הדורש תיקון מיידי ודחוף, שאינו מאפשר להתגורר בדירה, המשכיר יחויב לתקן אותו בתוך שלושה ימים.
במידה שבעל הבית לא דאג שהנזק יתוקן בתוך 30 ימים, הדייר יכול לדאוג לתיקון בעצמו ולהפחית את עלויות התיקון מדמי השכירות.
ג. אילו תשלומים חלים על השוכר ואילו עלויות חלות על המשכיר?
1) תשלומי השוכר
הדייר מחויב לשלם את שכר הדירה שנקבע בחוזה, ולשאת בהוצאות האחזקה והמסים השוטפות, לרבות חשמל, גז, מים, ארנונה ודמי ועד בית.
2) הוצאות השבחת הדירה
בעל הדירה (או "המשכיר") יישא בהוצאות הקשורות בהשבחת הדירה, ירכוש פוליסת ביטוח נכס על הדירה וישלם עבורה את התשלומים החודשיים, ויישא בדמי התיווך במקרים שבהם הוא זה שנעזר במתווך.
7. חוזה שכירות סטנדרטי – דוגמאות להדפסה
ככלל מומלץ להיעזר בעורך דין בעת ניסוח חוזה שכירות. עם זאת ברור לנו שהמצב בשטח שונה, וכי משכירים ושוכרים רבים מסתמכים על חוזי השכירות הסטנדרטיים הקיימים ברחבי הרשת.
ריכזנו כאן לשימושכם מספר חוזי שכירות בלתי מוגנת להורדה / הדפסה.
- חוזה שכירות הוגן – של עמותת קוד השכירות
- חוזה שכירות מומלץ – עיריית תל אביב
- חוזה שכירות דירה להורדה word – אתר לשכת עורכי הדין
- הסכם שכירות בלתי מוגנת לדוגמא – משרד העליה
8. שאלות ותשובות נפוצות של שוכרים על חוזה שכירות
האם בעל הבית אחראי על תיקון תקלות בדירה?
ברוב חוזי השכירות רשום שבעל הדירה אחראי לתיקון ליקויים, כל עוד הם לא נגרמו כתוצאה משימוש לא סביר של השוכר.
כלומר – בעיות בצנרת, בדוד חימום, מיזוג מרכזי וכו' יהיו בדרך כלל באחריות בעל הדירה.
מה קורה אם בעת הצורך בעל הבית לא מתקן תקלות בדירה?
קודם כל חשוב שיהיה בחוזה סעיף המגדיר מהו פרק זמן סביר לטיפול בתקלות וליקויים (תוך התייחסות גם למקרים דחופים).
בנוסף, חוזים רבים כוללים מתן אפשרות לשוכר לתקן את התקלה ולקזז את עלות התיקון מעלות שכר הדירה, בכפוף להצגת קבלות.
מה קורה אם לא שילמתי את שכר הדירה בזמן?
איחור בתשלום שכר הדירה נחשב להפרה של חוזה השכירות ויכול לאפשר לבעל הדירה לבטל את החוזה.
רוב חוזי השכירות כוללים סעיף המגדיר שאיחור נחשב רק לאחר 7 ימי עסקים, וכי בעל הדירה חייב להודיע לשוכר לפני נקיטת כל פעולה נגדו.
האם מותר להשכיר את הדירה בשכירות משנה ("סאבלט")? והאם יש לעדכן את בעל הדירה אם בכוונתי "לסבלט" את הדירה לתקופה קצרה?
ברוב חוזי השכירות ניתן להשכיר את הדירה בשכירות משנה רק לאחר קבלת אישור מראש ובכתב מבעל הדירה.
השכרת הדירה בשכירות משנה ("סאבלט") מבלי לקבל את הסכמתו של בעל הדירה יכולה להיחשב כהפרת חוזה יסודית.
מי צריך לשלם על ביטוח הדירה?
בדרך כלל, בעל הדירה מבטח את הדירה בביטוח נכס, המכסה נזקים לנכס עצמו (שריפה, הצפות וכו׳).
השוכר אינו צריך בדרך כלל לקנות ביטוח נכס, אלא רק ביטוח תכולה, במידה שהוא מעוניין לבטח את עצמו מפני נזקים לתכולת הדירה (רהיטים, מוצרי חשמל, גניבות וכו').
עם זאת חשוב לדעת שגם אם ביטוח הנכס של בעל הבית כולל סעיף צד ג׳, המבטח גם כנגד נזקים שגרם השוכר לנכס, עלולה חברת הביטוח של בעל הדירה לתבוע את השוכר בגין נזקים להם גרם.
כדי להימנע ממצב כזה (הנקרא גם "זכות השיבוב"), מומלץ לבקש להוסיף לחוזה סעיף המבטל את זכות השיבוב כלפי השוכר.
האם בעל הבית יכול לבקר בדירה מבלי לתת התראה מראש?
רוב החוזים כוללים סעיף המגדיר שבעל הבית יכול לבקר בנכס מדי פעם על מנת לבדוק את מצבו, אך רק בכפוף לתיאום מראש עם השוכר.
האם ניתן לעגן בחוזה אפשרות לגור בדירה יותר משנה אחת?
כן. ניתן להוסיף לחוזה השכירות סעיף "אופציה", הנותן לשוכר אפשרות להארכת החוזה בשנה נוספת, בהתאם להחלטתו ובכפוף להודעה מראש.
מומלץ לנסות להגדיר את האופציה "באותם תנאים", על מנת שבעל הבית לא יוכל להעלות את שכר הדירה בשנה השנייה, או לפחות להגדיר שיעור העלאה מירבי סביר לשכר הדירה (לדוגמא – 5%).
האם ניתן לעזוב את הדירה לפני סיום החוזה?
ברוב חוזי השכירות קיימת אפשרות לעזיבת הדירה לפני סיום החוזה, בתנאי שהשוכר ימצא מחליף סביר, ובכפוף לאישור המחליף על ידי בעל הבית.
*חשוב: מדריך זה מספק מידע כללי בלבד לשירות הציבור ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. אנחנו ממליצים בחום לקרוא את המדריך על מנת להבין טוב יותר את הנושא, ואז לפנות לייעוץ משפטי מקצועי להשלמת העיסקה.
