עורך דין נדל"ן (או עורך דין מקרקעין) טוב הוא אחד המרכיבים החשובים בעסקת נדל"ן מוצלחת, בין אם אתם רוכשים דירת יד 2, דירה מקבלן, מגרש, נכס מסחרי, או שאתם בכלל בצד המוכר.
עם זאת, בישראל פעילים כיום יותר מ-4,000 עורכי דין בתחום המקרקעין, והבחירה בעורך דין המתאים עבורכם אינה פשוטה.
במדריך הזה נפרט את המידע שחשוב לדעת כאשר בוחרים עורך דין, לצד רשימת עורכי דין מומלצים העוסקים בתחום הנדל"ן, בהתאם להמלצות שהתקבלו מגולשי האתר.
1. מה עושה עורך דין נדל"ן (מקרקעין)?
רכישת נכס נדל"ן, בין אם מדובר בדירה למגורים או להשקעה, מגרש או נכס מסחרי, היא עסקה ב"כסף גדול", ועם מורכבויות משפטיות שלא תמיד ניתן לצפות אותן.
ישנן דוגמאות רבות ללקוחות שהפסידו כסף רב בעסקאות נדל"ן בגלל היבטים משפטיים שונים – לקוחות חברת הבנייה חפציבה, חברי קבוצת הרכישה של ענבל אור, לקוחות שקנו דירות בבניין שכלל לא היה ברשות המוכר, לקוחות פרטיים שעברו הונאה במהלך עסקת נדל"ן ועוד ועוד.
חשוב לדעת שברכישת דירה מתקיים הכלל: "ייזהר הקונה", כלומר – האחריות לבדיקת כלל ההיבטים המשפטיים הקשורים לנכס ולחוזה המכירה היא בראש ובראשונה על הקונה.
על מנת להימנע מהפסדים כספיים גדולים במסגרת עסקת מקרקעין, ההמלצה הגורפת היא לבצע את העסקה בליווי של עורך-דין מקצועי מטעם הלקוח, המתמחה בתחום המקרקעין.
בין הפעולות שמבצע עורך דין נדל"ן במסגרת עסקת מקרקעין –
א. מה עושה עורך דין מקרקעין במסגרת רכישת נדל"ן יד שנייה?
רכישת דירה יד שנייה טומנת בחובה רמת סיכון לא מבוטלת, וקיימת חשיבות רבה לביצוע כלל הבדיקות המשפטיות הנחוצות על מנת לצמצם את רמת הסיכון שבעסקה למינימום.
בין הפעולות שיבצע עורך דין בעסקת רכישת/מכירת דירה יד שנייה:
1. בדיקה מקיפה של מעמדו המשפטי של הנכס
עורך הדין יבצע בשלב הראשון בדיקה מקיפה של הסטאטוס המשפטי של הנכס הנדל"ני:
- בדיקת מעמד הנכס ווידוא פרטי המוכר באמצעות הפקת נסח טאבו בלשכת רישום המקרקעין.
- בדיקה ברשם המשכונות – האם רשומות משכנתאות על הנכס? והאם קיימים לנכס שעבודים או עיקולים?
- בדיקת ההיסטוריה של הנכס והמצב התכנוני שלו בתוכניות הרלוונטיות אליו ברשות המקומית – כולל מעמדן של תוספות ושינויים בנכס אם קיימים.
- אם קונים דירה בבית משותף – בדיקת מסמכי רישום הבית המשותף ותקנון הבית המשותף.
- בדיקות נדרשות נוספות בהתאם לצורך.
2. עריכת חוזה מכר
חוזה מכר טוב צריך לכלול את ההסכמות בין הצדדים, תוך מתן הגנה משפטית מירבית הן לרוכש והן למוכר, מפני כל בעיה משפטית, הונאה, רמאות, אי תשלום בזמן, תשלום חלקי, חוסר דיווח או רישום נכון ברשויות או כל חשיפה אפשרית אחרת הקשורה לעסקת הנדל"ן.
3. תשלום כלל המסים
עורך הדין יבטיח את תשלום כלל המסים המוטלים על המוכר – מס שבח, מס מכירה, היטל השבחה, ארנונה וכו'.
4. רישום הזכויות בנכס
לאחר השלמת העסקה והעברת התשלומים המלאים עבור הדירה, יבצע עורך דין המקרקעין את רישום הזכויות בנכס בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) / במינהל מקרקעי ישראל / בחברה המשכנת.
ב. מה עושה עורך דין מקרקעין במסגרת רכישת דירה מקבלן?
1. בדיקות בשלב המו"מ
במסגרת רכישת דירה מקבלן, נדרשות בדיקות אחרות מאשר בעסקת רכישת דירה יד שנייה.
בין הבדיקות שנדרש עורך הדין לבצע בשלב המו"מ עם הקבלן:
- בדיקת הקבלן – מצבו הפיננסי, עברו המשפטי וכו'.
- בדיקת הפרויקט – בדיקת הזכויות במקרקעין (הקיימות והמתוכננות), וידוא התאמת תיאור הפרויקט לאישורי הרשויות, וידוא קיום היתר הבנייה (או מועד קבלתו המתוכנן) וכל בדיקה משפטית אחרת על מנת לוודא שאין מניעה כלשהי לביצוע הפרויקט,
2. עריכת הסכם המכר
כאשר רוכשים דירה מקבלן או יזם, הסכם המכר הבסיסי מנוסח על ידי עו"ד הקבלן, אך הוא ניתן לשינויים בהתאם להערות מעורך הדין של הרוכש.
חשוב לזכור שהאינטרס של עורך הדין של הקבלן אינו זהה לאינטרס של הרוכש, ולכן מומלץ תמיד להיעזר בליווי משפטי ללא ניגוד עניינים.
עורך הדין של הרוכש צריך לוודא שכל התחייבויותיו של הקבלן מופיעות בחוזה במלואן, לרבות הסדרי התשלום, אופן ניהול הכספים בנאמנות, מועדים לקבלת היתר, מועד קבלת ההחזקה, תיאור הנכס, מפרט הנכס, גודלו וכו'.
כמו כן יוודא עורך דין המקרקעין כי יוסדרו בהסכם המכר כלל התחייבויותיו של הקבלן בכל הקשור לסטנדרט הבנייה, ביצוע שינויים עתידיים בדירה, תהליך השלמת הבניה, בדיקת הדירה, תיקון ליקויים ומסירת ההחזקה (כולל התייחסות למשמעות הכספית של איחורים במסירת הדירה.
3. ערבויות מכר
חוק המכר (דירות) מגדיר שהיזם / הקבלן חייב לספק ערבויות להבטחת כספו של רוכש הדירה.
עורך הדין בעסקת הנדל"ן יוודא שהקבלן אינו גובה סכום מקדמה גבוה מהמותר, וכן שהוא ימסור לרוכש ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח כנדרש בהתאם לחוק ועל מנת להגן על כספו של הקונה.
4. מועדי ביצוע התשלום
עורך הדין יוודא שהתשלומים עבור רכישת הדירה החדשה יוגדרו בהתאם להתקדמות ביצוע הפרויקט, תוך התייחסות לנושא הריבית וההצמדה, על מנת למנוע חשיפה מיותרת של כספו של הרוכש.
5. רישום הנכס כחוק
וידוא רישום הנכס על שמו של הרוכש, כחוק ובאופן מלא.
ג. מה עושה עורך דין מקרקעין במסגרת רכישה של קרקעות או בתים פרטיים?
עריכת הסכמי מכר לרכישה של קרקעות או בתים פרטיים כוללת את בדיקת זכויות הבנייה, חריגות הבנייה, מעמד המקרקעין בטאבו/במנהל וברשות המקומית ועוד.
2. מי צריך עורך דין מקרקעין?
ההמלצה הגורפת היא להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין בכל עסקה של רכישת או מכירת נדל"ן. בין סוגי העסקאות בהן מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין:
- רכישת דירה מקבלן.
- מכירת או רכישת דירה יד שנייה.
- ביצוע עסקת נדל"ן במסגרת קבוצת רכישה.
- רכישת מגרש לבנייה או מגרש חקלאי.
- רכישת נכס מסחרי (חנות, משרד, מחסן, עסק וכו').
3. מה ההבדל בין עורך דין מקרקעין מטעם הלקוח לעורך דין מקרקעין של הקבלן
על פי הדין בישראל וגם על פי כללי האתיקה – עורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן בלבד, ואינו רשאי לייצג גם את רוכש הנכס.
הבעיה היא, שבדרך כלל נדרש רוכש הדירה מהקבלן לשלם שכר טרחה לעורך הדין של הקבלן, גם אם הוא מיוצג על-ידי עורך-דין מטעמו, מאחר שעורך הדין של הקבלן אחראי לרישום הבית המשותף ולרישום הזכויות על שם כל הרוכשים.
זו הסיבה שרוכשים רבים נוטים ל"חסוך בהוצאות" ולא לשכור עורך דין מטעמם.
חשוב לנו להדגיש שוב, גם אם נאמר לכם שאין מקום לעורך דין מטעמכם ושעורך הדין של הקבלן כבר סגר את החוזה ואת כל ההיבטים המשפטיים הקשורים אליו, עדיין מומלץ בחום לקחת עורך דין מטעמכם, המתמחה בתחום הנדל"ן, ואשר יבדוק את החוזה, ויוודא שכל הזכויות שלכם בעסקת הרכישה מובטחות.
יש לזכור שעורך דין מקרקעין מטעם הקבלן, רואה לפני בראש ובראשונה את האינטרסים של הקבלן, וכבר ראינו לא מעט מקרים שבהם לקוחות שלא נעזרו בעורך דין מטעמם הפסידו כסף רב בעסקאות מול קבלנים.
סקרנו קודם את הבדיקות הנדרשות בעת רכישת דירה מקבלן, ואנחנו ממליצים שעורך דין מטעמכם יבצע אותם.
מניסיוננו – כמעט כל הקבלנים והיזמים פתוחים לשינוי הסכמי המכר, במידה וההערות המתקבלות מהרוכש ועורך דינו אכן סבירות ולגיטימיות.
אם הקבלן או היזם ממנו אתם רוכשים את הנכס אינו מוכן לשנות את החוזה כלל, וקיימים לדעת עורך הדין שלכם ליקויים משמעותיים בהסכם – ההמלצה החד משמעית היא להקשיב לעורך הדין שלכם ולא לבצע את העיסקה.
4. עורך דין נדל"ן (מקרקעין) – עלויות
שכר הטרחה לעורך דין מקרקעין ינוע בדרך כלל בין 0.5% ל-1.5% מערך הנכס.
5. איך לבחור עורך דין מקרקעין?
קיימים היום בישראל יותר מ-64,000 עורכי דין, מהם למעלה מ-4,000 המתמחים בתחום הנדל"ן, ועוד אלפי עורכי דין העוסקים במגוון תחומים באופן שוטף.
ההמלצה שלנו היא קודם כל לקחת עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן, ולא עורך שעוסק בנדל"ן כחלק ממגוון רחב של תחומים משפטיים.
עולם המקרקעין מורכב, ובדרך כלל רק עורך דין העוסק בתחום באופן יומיומי, יהיה מספיק בקי בכל ההיבטים של החוק, של הפסיקה העדכנית ושל הנקודות הבעייתיות שעלולות לעלות במסגרת עסקת נדל"ן כזו או אחרת.
חשוב לדעת שחלק גדול מהתלונות המוגשות כל שנה נגד עורכי דין בעניין רשלנות מקצועית, קשורות לעסקאות מקרקעין.
הפרמטרים החשובים בבחירת עורך דין נדל"ן דומים למעשה לקריטריונים לבחירה של כל איש מקצוע, והם: מקצועיות, אמינות ורמת שירות.
מכיוון שאין מדידה רשמית כלשהי של עורכי הדין השונים לפי המדדים הללו, הדרך הטובה ביותר לבחון נושאים אלה היא באמצעות חוות דעת והמלצות של אנשים שכבר עברו את התהליך.
קיבלתם הצעה מעורך דין מקרקעין מסוים? אל תהססו לבקש ממנו רשימת ממליצים מקרב לקוחותיו, או לברר לגביו בקרב המעגלים החברתיים והמקצועיים שלכם.
כמו כן, חשוב מאוד לראיין את עורך הדין לפני שמחליטים לשכור את שירותיו – וודאו שיש ברשותו רישיון עריכת דין בתוקף, בדקו את רמת הניסיון שלו, בדגש על ניסיון בעסקאות בעלות מאפיינים דומים לעסקה שלכם.
7. רשימת עורכי דין מקרקעין מומלצים
ריכזנו כאן רשימה של עורכי דין מקרקעין, עליהם קיבלנו המלצות מגולשי האתר, לצד מידע נוסף שיכול לעזור לכם לבחור את עורך הדין המתאים עבורכם.
אנחנו נמשיך לעדכן את הרשימה באופן שוטף. מוזמנים לכתוב לנו לגבי המלצות נוספות על עורכי דין טובים המתמחים בתחום הנדל"ן.
חשוב להדגיש – רשימת עורכי הדין המופיעה כאן מבוססת על מידע שנאסף מגולשי האתר ואינה מהווה התחייבות כלשהי של אתר savey לגבי איכות עבודתם של עורכי הדין.
| שם עורך הדין / משרד עורכי הדין | איזור | אתר אינטרנט | דף פייסבוק | |
|---|---|---|---|---|
 | כהן שמש עורכי דין | מרכז | www.cohen-shemesh.com |  |
 | רוזנברג את לוי עורכי דין | מרכז | www.rll.co.il | |
 | DTKG&G ושות' | מרכז | www.dt-law.co.il | |
