מס שבח – כמה משלמים, איך לשלם פחות וכיצד מקבלים פטור?

כאשר אנחנו מוכרים דירה או נכס נדל"ן אחר ברווח, עלינו לשלם למדינה מס על הרווח שנוצר לנו בעקבות העסקה. מס זה נקרא מס שבח.

מס שבח מוטל על הרווח בעסקה: ההפרש בין הסכום שבו רכשנו את הנכס לבין הסכום שבו מכרנו אותו, תוך ניכוי של ההוצאות שהושקעו בנכס.

ריכזנו עבורכם את כל מה שחשוב לדעת על מס שבח – כמה תצטרכו לשלם, וכיצד תוכלו להפחית את הסכום או אפילו לזכות לפטור מלא ממס שבח. פיספסנו משהו? מוזמנים לכתוב לנו בתגובות או במייל.

1. מה זה מס שבח מקרקעין?

מס שבח הוא מס שמוטל בעת מכירת נכס נדל"ן ברווח, ואותו נדרש לשלם מוכר הנכס.

שמו של מס שבח נובע מההשבחה של ערך הנכס: ההפרש בין הסכום שבו נרכשה הדירה בידי המוכר לבין הסכום שבו הוא מכר אותה. כלומר, מס שבח מוטל על רווחי עסקת הנדל"ן.

מס שבח עומד כיום (נכון לשנת 2021) על 25% מתוך הרווח שנוצר במכירת הדירה.

חשוב להבהיר שהמדינה לא בוחנת רק את ההפרש בין הסכום שבו נרכשה הדירה לבין הסכום שבו היא נמכרה. מתוך הסכום הזה יש להפחית את הסכומים שהשקיע בעל הנכס ברכישתו ובהשבחתו. בין היתר, לקטגוריה הזאת נכנסות הוצאות על שכר טרחה לעורך הדין בעת רכישת הדירה, הוצאות על שיפוץ הדירה, אגרות, מיסים, הוצאות על ריבית המשכנתא וכן הלאה.

למשל, אם רכשתם דירה במחיר 1,200,000 ש"ח ומכרתם אותה במחיר של 2,000,000 ש"ח – הרווח שלכם יעמוד על 800,000 ש"ח. אם הוצאתם 300,000 ש"ח על הוצאות שונות הקשורות לרכישת הדירה ולהשבחתה (למשל, שיפוץ במטבח) – תידרשו לשלם מס שבח רק על 500,000 ש"ח.

יש לשמור את כל החשבוניות הקשורות להוצאות השבחת הדירה – כיוון שתידרשו להציג אותן בעת חישוב ההוצאות שיאפשרו להפחית את מס השבח. כדאי להדגיש שוב שמס שבח נכנס לתוקף רק אם הדירה נמכרה ברווח. אם בעל הדירה מוכר אותה בהפסד, לא יוטל מס שבח כלל.

2. מי צריך לשלם מס שבח?

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מוכר הדירה נדרש לשלם את מס השבח, כאמור – רק אם הדירה נמכרה בסכום גבוה יותר מאשר הסכום שבו היא נרכשה.

בנוסף, רוכש הדירה נדרש לשלם מקדמה על חשבון המס שהוטל על המוכר. המקדמה נקבעת לפי התמורה בעסקת הרכישה – כלומר, הסכום שמשלם רוכש הדירה בעדה. גובה המקדמה נקבע כך:

• אם הנכס הנמכר נרכש עד 6 בספטמבר 2001 – המקדמה תהיה 15% מהתמורה.
• אם הנכס הנמכר נרכש אחרי 6 בספטמבר 2001 – המקדמה תהיה 7.5% מהתמורה.
• אם הנכס נרכש מידי חברה ולא מאדם פרטי – המקדמה תהיה 7.5% מהתמורה.

החוק קובע כי יש לשלם את המקדמה לאחר שמוכר הדירה קיבל 40% מכלל התשלום בעסקה, או כאשר שני הצדדים מעבירים לרשויות מיסוי מקרקעין דיווח על ההסכם ביניהן. המועד המאוחר מבין השניים הוא הקובע.

כדאי לשלם את המקדמה על מס שבח בהתאם להוראת החוק, אחרת יוטלו על רוכש הדירה עלויות של ריבית והפרשי הצמדה.

במקרים מסוימים, לא תחול על רוכש הדירה חובת תשלום מקדמה:

• ברכישת דירת מגורים מזכה שנמכרת בפטור מתשלום מס שבח.
• ברכישת דירה מידי אחד משורת גורמים שמונה החוק (רשות מקומית, רשות הפיתוח, קק"ל).
• ברכישה מידי קבלן שמתקיימת לגביה חובת רישום בפנקסי המקרקעין.

3. איך מחשבים מס שבח?

שיעור מס השבח בישראל עומד על כ-25% מהרווחים של כל עסקת נדל"ן.

הרווח משמעו ההפרש בין הסכום בו נמכר הנכס, לסכום בו הוא נרכש. אולם, מדובר קיים גם מס שבח לינארי, התקף לרווח היחסי שחל משנת 2014 והלאה, כך שחישוב המס מתחלק לשתי תקופות: האחת בה המס עדיין לא חל והפטור ממנו נשמר (שנת 2014 ומטה) והשנייה בה המס תקף ויש לשלם אותו (שנת 2014 ומעלה).

חשוב להדגיש, כי בעת חישוב המס יש לקחת בחשבון פחת ולהוריד הוצאות המוכרות בניכוי, כגון שכר טרחת עו"ד, הוצאות לשם השבחת הנכס (ריצוף חדש, שיפוץ שירותים ומטבח, צביעה וכו'), דמי תיווך ועוד.

לצורך חישוב סכום מס השבח שיש לשלם, יצרה רשות המיסים מחשבון שומה עצמית למס שבח, המאפשר לחשב את הסכום המדויק של מס שבח שיש לשלם – תוך שקלול הרווח במכירת הדירה וסך ההוצאות שהושקעו בהשבחת הנכס.

שימו לב כי עליכם להזין למחשבון את פרטי הנכס הנמכר – וכי תוצאות החישוב יישמרו במערכות רשות המיסים לצורך הגשת הצהרה בעת מכירת הנכס.

על מנת לבצע חישוב תיאורטי ללא פרטי הנכס וללא שמירה של התוצאות, ניתן לעשות שימוש במחשבון הדמיית שומה עצמית שנמצא גם הוא באתר רשות המסים.

בשני המחשבונים תדרשו למלא את הפרטים הבאים:

• מהות המכירה – זכות במקרקעין או פעולה באיגוד.
• סוג יישות המוכר – יחיד או חבר בני אדם.
• האם מס השבח ישולם על-ידי המוכר או הרוכש?
• האם דירת המגורים הנמכרת מזכה בחישוב לינארי חדש? (ראו בהמשך על חישוב לינארי)
• פרטי הנכס
• שווי המכירה
• שווי הרכישה
• ניכויים בגין הוצאות שביצעתם עבור הנכס (עפ"י ס' 39 לחוק), כולל קבלות ואסמכתאות.
• שיעור הפחת הנדרש על הנכס (בהתאם להגדרה שבסעיף 47 לחוק והוראות סעיף 21 לפקודת מס הכנסה).

חשוב לשים לב

• יש להקפיד למלא את הסכומים אך ורק בשקלים חדשים.
• אם הנכס הנמכר הוא בבעלות של מספר בעלים, שאינם בני זוג או ילדים עד גיל 18, יגיש כל אחד מבעלי הנכס שומה עצמית בנפרד לגבי חלקו בנכס.
• מס שבח על מכירת מגרש או מס שבח על מכירת משרד – מחושב באותו האופן כמו מס שבח על מכירת דירה.

4. מי זכאי לפטור ממס שבח?

המדינה מעניקה פטור ממס שבח בשל מספר קריטריונים שונים, אולם קיימים כמה תנאים מקדימים למתן הקלות אלו.

בעבר, מוכרי נכסים לא היו צריכים לשלם מס שבח, אם מכרו את הנכס בטווח של 4 שנים מכל מכירה, אך החל מינואר 2014 נכנסו לתוקף תיקונים בחוק אשר שינו את תנאי הפטור ממס שבח.

קודם כל, פטור ממס שבח יוענק רק לדירת מגורים מזכה. הכוונה כאן היא לדירה ששימשה למגורים (בשיעור של לפחות 50% משטח הדירה) במשך ארבע השנים שקדמו למכירה – או במשך 80% מתקופת הבעלות על הדירה.

כלומר, פטור ממס שבח יוענק לכם רק אם לפחות מחצית הדירה שימשה אתכם למגורים – או במשך ארבע השנים האחרונות או למשך 80% מתקופת הבעלות על הדירה (למשל, הדירה הייתה בבעלותם 12 שנים ושימשה למגורים במשך 11 שנים).

גן ילדים או בית כנסת ייחשבו גם הם כדירת מגורים מזכה, למרות שלא שימשו למגורים.

פטור ממס שבח יוענק רק לאדם פרטי – לא לחברות ולתאגידים.

כמו כן, פטור יוענק רק לבעל דירה יחידה. בדיקת הבעלות מתבצעת ביום מכירת הדירה. במספר מקרים, דירה נוספת לא תמנע מתן של פטור ממס שבח:

• אם הדירה נרכשה ב-18 החודשים שלפני המכירה והיא מהווה תחליף לדירה שנמכרה (משפרי דיור).
• אם האחזקה של המוכר בדירה הנוספת קטנה מ-33%.
• אם הדירה הושכרה בתור דירה מוכרת לפני שנת 1997.
• אם הדירה התקבלה בירושה, היא הדירה היחידה של המוריש והיורש הוא בן זוג של המוריש, צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא של המוריש.
• אם הדירה התקבלה בירושה והחלק של המוכר בדירה קטן מ-50%.

תנאי נוסף לזכאות לפטור ממס שבח הוא היות בעל הדירה תושב ישראל. תושב חוץ (שרכש את הדירה הנמכרת אחרי שנת 2014) יידרש לשלם מס שבח מלא.

שימו לב כי גם ישראלים שיצאו לשליחות בחו"ל למשך יותר מחצי שנה עלולים להיחשב תושבי חוץ לצורך חישוב זה.

למדריך פטור ממס שבח – לחצו כאן.

5. מסלולי הפטור ממס שבח

עד שנת 2014, מדיניות הפטור ממס שבח בישראל הייתה מקלה הרבה יותר – ומרבית עסקאות המכירה זכו לפטור.

בשנת 2014 נערכה רפורמה שהובילה לביטול רוב הפטורים, אך אם אתם עומדים בתנאים המקדימים שפורטו לעיל – אתם עשויים להיות זכאים לפטור ממס שבח באחד המסלולים הבאים.

1. בעלות על הדירה במשך יותר מ-18 חודשים (פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה)

מוכר דירה, שבבעלותו דירת מגורים אחת, יכול למכור את דירתו בפטור מלא ממס שבח, בתנאי שהחזיק בה למשך לפחות 18 חודשים.

חשוב לציין שהפטור הזה תקף רק אחת ל-18 חודשים. כלומר, לא תוכלו לנצל אותו שוב ב-18 החודשים שלאחר קבלת הפטור.

חשוב לשים לב שבדיקת מספר הדירות שבבעלות המוכר מתבצעת בעת המכירה בלבד, כך שאדם שיש ברשותו מספר דירות יכול למכור דירה אחת או יותר לפי החישוב הלינארי, ומיד לאחר מכן למכור את הדירה האחת שנותרה ברשותו בפטור ממס שבח.

2. דירה שהתקבלה בירושה

לפי סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין, הורשה אינה נחשבת כעסקת מכירה ואינה מהווה אירוע מס. מכירת דירה שהתקבלה בירושה תזכה בפטור ממס שבח, בשלושה תנאים:

• היורש הוא צאצא של המוריש (בן או נכד).
• המוריש לא היה בעלים של יותר מדירה אחת ביום פטירתו.
• המוריש היה זכאי לפטור ממס שבח אילו עדיין היה בחיים בעת המכירה.

3. מכירת שתי דירות (פטור ממס שבח למשפרי דיור)

מוכר שתי הדירות יזכה לפטור ממס שבח, אם הוא מוכר אותן לצורך רכישת דירה חדשה ששווייה לפחות 75% משווי שתי הדירות. דרישות נוספות למתן פטור זה:

• בעת מכירת הדירה הראשונה – המוכר מחזיק בבעלות על דירת מגורים נוספת אחת בלבד.
• שתי הדירות נמכרו בטווח של שנה.
• הדירה החדשה נרכשה בטווח של שנה ממכירת הדירה השנייה.
• השווי הכולל של שתי הדירות הוא עד 2 מיליון שקלים. מעל סכום זה יינתן פטור יחסי שיופעל רק לגבי מכירת הדירה השנייה. אם שווי שתי הדירות הוא מעל 3.383 מיליון ש"ח (נכון לשנת 2020) – לא יינתן פטור כלל.

4. עסקה ללא תמורה (פטור ממס שבח על נכס שהתקבל במתנה)

בהעברת נכס ללא תמורה בין קרובי משפחה, יינתן פטור מתשלום מס שבח – כאשר רוכש הדירה (הצד שמקבל את הנכס) יידרש לשלם שליש משיעור מס הרכישה הרגיל.

• בחודש אוגוסט 2013 צומצמה הגדרת קרוב משפחה בחוק – והוחלט כי העברת דירת מגורים בין אחים ללא תמורה תזכה לפטור ממס שבח רק אם הדירה התקבלה בירושה מהוריהם או הוענקה בידי ההורים לאחד האחים ללא תמורה.
• אדם שקיבל דירה במתנה יזכה לפטור ממס שבח אם ימכור אותה בעתיד – רק אם התגורר בדירה במשך לפחות שלוש שנים ברציפות, או במשך לפחות ארבע שנים בצורה שאינה קבועה.

באופן זה, הורים בעלי 2 דירות, יכולים להימנע מתשלום מס שבח על מכירת הדירה השנייה, על ידי העברת דירה אחת לילדיהם במתנה ומכירת הדירה היחידה ללא מס שבח, בגין "דירת מגורים מזכה".

6. מהי הגנה ליניארית?

בשנת 2014 נכנסה לתוקף רפורמה מקיפה בכל הקשור לדיני מס שבח בישראל.

עד לאותה השנה, כאמור, היו נהוגים פטורים מקלים מאוד בעת מכירת דירות. בשנת 2014 בוטלו אותם הפטורים – אך הוחלט על מתן הגנה ליניארית לבעלי דירות שנרכשו לפני שנת 2014.

ההגנה הליניארית קובעת שמס השבח יוטל רק על הרווח היחסי שרשמה הדירה מאז שנת 2014.

החישוב הלינארי עובד כך: אנחנו מחשבים את כל הסכום שעליו יש לשלם מס שבח, ומחלקים אותו במספר השנים שבהן מוכר הדירה החזיק בבעלות עליה. לאחר מכן אנחנו סופרים רק את השנים החל מ-2014.

קחו למשל את הדוגמה הבאה: דירה נרכשה בשנת 2010 בסכום של 1,000,000 שקלים, ונמכרה בשנת 2020 בסכום של 2,400,000 מיליון שקלים. נניח שסך כל ההוצאות על השבחת הדירה הוא 200,000 ש"ח. כלומר – יש לשלם מס שבח על סכום של 1,200,000 ש"ח.

אם נחלק את הסכום הזה במספר שנות הבעלות על הדירה (10), נקבל סכום שנתי של 120,000 ש"ח. את הסכום הזה נכפיל במספר השנים שאחרי 2014 (כולל שנת 2014 עצמה) – שבע שנים.

כך נגיע לסכום הרווח החייב בתשלום מס שבח: 840,000 ש"ח. מסכום זה נגזור את תשלום המס בשיעור של 25%.

7. איך משלמים מס שבח?

בתוך 60 ימים מיום מכירת הנכס, על מוכר הנכס להגיש הצהרה לרשות מיסוי מקרקעין בנוגע לנכס הנמכר, התמורה שהתקבלה תמורתו, ההוצאות שינוכו בחישוב מס שבח, זכאות לפטור או הנחה במס שבח – ולבסוף גם סכום המס עצמו ואופן חישובו.

את הדיווח יש לעשות באמצעות טופס 2990 (שמטרתו חישוב עצמי של היקף המס), שאליו יש לצרף טופס 7002. בסך הכל, יש להגיש לרשות את המסמכים הבאים:

• טופס 2990 או 2990א
• חוזה מכירת הדירה
• חוזה רכישת הדירה (אלא אם כן קיים פטור מתשלום מס שבח)
• אסמכתאות על הוצאות השבחת הדירה שינוכו מסכום השבח
• נסח טאבו \ אישור זכויות

ייתכן כי יהיה צורך להגיש מסמכים נוספים.

לאחר מכן יינתן למוכר הדירה שובר תשלום – שאותו ניתן לשלם דרך אתר רשות המיסים. את מס שבח יש לשלם בתוך 60 יום ממועד ביצוע עסקת המכירה.

8. מה עושים כשמוכרים דירה ורוכשים דירה אחרת?

לעיתים קרובות, משפרי דיור ירכשו דירה חדשה ורק אז ימכרו את הדירה הקיימת שלהם. כך, למרות שבכוונתם להחזיק בבעלות רק על דירה אחת – משפרי דיור רבים חוששים שיוטל עליהם מס שבח מיותר.

לצורך זה קבעה המדינה תקופת חפיפה בת 18 חודשים – במסגרתה ניתן יהיה להחזיק בבעלות על שתי דירות במקביל, ובכל זאת לזכות לפטור מתשלום מס שבח בעת מכירת הדירה הראשונה.

9. מה ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה?

למרות הדמיון בשמותיהם, מס שבח והיטל השבחה הם שני מיסים שונים בתכלית. מס שבח, כאמור, הוא מס שמוטל בעת מכירה של דירה ברווח – ושיעורו עומד על 25% מהרווח בעסקת המכירה.

היטל השבחה, לעומתו, הוא מס שמשלם בעל הנכס לרשות מקומית – כאשר זו הובילה להשבחת ערך הנכס. היטל השבחה ישולם בשלושה מקרים שונים:

• הרשות המקומית אישרה תכנית בניין עיר (תב"ע) שהובילה להשבחה בערך הנכס.
• הרשות המקומית העניקה אישור לשימוש חורג בנכס.
• הרשות המקומית העניקה הקלה כלשהי בנוגע לשימוש בנכס.

הכוונה כאן היא למתן אישור לשימוש חדש בנכס או מתן אישור לבנייה נוספת (למשל הוספת קומות), שמוביל לעלייה בערך הנכס. שיעור היטל השבחה עומד על 50% מהעלייה בערך הנכס.

*חשוב: מדריך זה מספק מידע כללי בלבד לשירות הציבור ואינו מהווה תחליף לייעוץ מס או ייעוץ משפטי. אנחנו ממליצים בחום לקרוא את המדריך על מנת להבין טוב יותר את הנושא, ואז לפנות לייעוץ מקצועי מתאים להשלמת העיסקה.