משכנתא למסורבים – מה עושים כשהבנק אומר לא?

משכנתא למסורבים היא מכשיר פיננסי שמאפשר לבעלי נכסים שסורבו בבנק לקבל מימון (משכנתא) כנגד בטוחה נדל״נית. מה עושים כשאין נכס? אם בכל זאת יש, מה הן האלטרנטיבות? ומה חשוב לבדוק? הכל במדריך הבא.

1. למה הבנק מסרב לתת לנו הלוואה?

כיום, לכל אזרח במדינת ישראל יש דירוג אשראי, דירוג האשראי הוא למעשה מן תעודת זהות פיננסית אשר מציגה את ההיסטוריה הבנקאית שלנו, אותם נתונים נמצאים במאגר נתוני אשראי אשר הוקם ע״י בנק ישראל ב-12.4.19 במטרה לבצע שיקוף נתונים לאזרחים מצד אחד ומצד שני לגופי אשראי, חברות תקשורת ומוסדות נוספים. 

כל אחד יכול למשוך את דוח נתוני אשראי שלו פעם אחת בשנה ללא תשלום ישירות ממאגר נתוני האשראי של בנק ישראל, פעם נוספת תהיה בעלות של 36 ₪.

ישנם חברות פרטיות נוספות כמו דן אנד ברדסטריט, BDI או קפטן קרדיט המאפשרות משיכת נתוני אשראי.

כאמור, אותו דוח אשראי מציג את ההתנהלות הפיננסית שלנו ע״פ זמנים ( ניתן להוציא דוח בן 3-5 שנים), במידה והיו לנו אירועים חריגים לאורך השנים, הדוח יציג אותם.

מה הדוח מציג?

• היסטוריית פיגורים (צ׳קים / הו״ק) 
• עיקולים / תיקי הוצל״פ פתוחים 
• ערבות ללווים אחרים
• אובליגו (כלומר את גובה החובות הקיימים שלנו ולמי אנו חייבים)
• האם היו פשיטות רגל בעבר
• האם אנחנו מוגבלים בבנק (הגבלה בבנק בד״כ קורת לאחר תקופה ממושכת של פיגורים בתשלומים, או חובות פתוחים שלא נסגרו) 
• ציון סופי של הדירוג שלנו אשר משכלל את כלל הפרמטרים

אחת הסיבות המרכזיות אשר נובעות מסירוב הבנקים לתת לנו אשראי היא שבנקים מסחריים בישראל כפופים לרגולציה של בנק ישראל, מטרתו של הבנק המרכזי היא לשמור על יציבות כלכלית במשק ולכן הוא מגביל אותם מלעבוד עם לקוחות בעלי דירוג אשראי שלילי אבל לא רק, הרבה פעמים הסירוב יכול לנבוע מסיבות אחרות (גם אם דירוג האשראי שלנו תקין לחלוטין)

לדוגמא:

1. שיעור מימון LTV (Loan to value) גבוה על הנכס – אם מדובר במשכנתא שניה
2. אובליגו גבוה – ריבוי הלוואות 
3. גיל מבוגר
4. אי כשירות לעבודה
5. כושר השתכרות נמוך – כיום הבנקים עובדים לפי יכולת החזר של 40% מההכנסה הפנויה (הכנסות פחות הוצאות)
6. רישום לא תקין של הנכס (מושע וכו׳)

2. מה האלטרנטיבות החוץ בנקאיות עבור מסורבי משכנתא?

בשנים האחרונות שוק האשראי התפתח וניתן למצוא אלטרנטיבות נוספות למעט הבנקים בין אם אנחנו מסורבים ובין אם לא, לעיתים קרובות ניתן לקבל אף תנאים טובים יותר דרך חברת מימון חוץ בנקאית מאשר מהבנק.

להלן חלק מהלוואות חוץ בנקאיות נפוצות 

(נתחיל מהריבית הנמוכה ביותר ולאט לאט נעלה):

• הלוואה כנגד קרן פנסיה
• הלוואה כנגד קרן השתלמות
• הלוואות כנגד קופת גמל
• הלוואות חברתיות
• הלוואה כנגד פוליסת חיסכון
• משכנתא חוץ בנקאית דרך חברות ביטוח
• משכנתא חוץ בנקאות דרך חברות כרטיסי אשראי
• הלוואות מחברות כרטיסי אשראי
• הלוואות גישור דרך בתי השקעות
• הלוואות גישור דרך קרנות נדל״ן פרטיות

למרות האמור, שוק האשראי הישראלי עדין בחיתוליו ביחס למדינות אחרות (ישנן מדינות שרוב האשראי שם נלקח דווקא ע״י גופים חוץ בנקאיים) ועם הזמן, בעידוד בנק ישראל, אנחנו נראה יותר ויותר גופי אשראי חוץ בנקאיים נכנסים לשוק ובסוף מי שיהנה מכך זה אנחנו, הצרכנים.

3. סורבתי בבנק, מה עליי לעשות?

ראשית, על מנת להגיע לפתרון חייב להבין מהי הבעיה, מהי הסיבה שבגללה סורבתי בבנק?

טעות נפוצה של אנשים היא לנסות לבקש הלוואה במקומות נוספים, הבקשות הללו נרשמות בדוח אשראי וכשאתם ניגשים לקבל הלוואה, אותו גוף מימון רואה אותן, זה מעיד על כך שאתם לחוצים להלוואה ומרחיק אותכם מלקבל אישור עקרוני.

על מנת להבין מה הבעיה, שלב ראשון מומלץ למשוך דוח נתוני אשראי, בשלב השני ההמלצה שלנו היא להיעזר באיש מקצוע שיסביר לכם מדוע סורבתם ומה האלטרנטיבות הקיימות עבורכם, כמו שאתם תלכו לקבל ייעוץ משפטי מעו״ד אותו דבר תקף גם ליועץ משכנתאות, על אחת כמה וכמה שמדובר במקרים מורכבים של סירוב בבנקים עקב פיגורים, תיקי הוצל״פ או פשיטות רגל. 

אחרי שהבנתם מה הסיבה שבגללה סורבתם יהיה לכם הרבה יותר קל להגיע לפתרון, יש מצב גדול שהפתרון הוא גם כרגע לא לעשות כלום ופשוט לתת לזמן לעבור, דירוג האשראי הוא לא כתם לכל החיים, ככל שתשמרו על התנהלות פיננסית תקינה, הציון שלכם יעלה ותוכלו לחזור למערכת הבנקאית ללא שום בעיה.

יחד עם זאת, בהרבה מקרים זה לא אפשרי להמתין ולתת לזמן לעבור, חייב לנקוט בפעולה, במידה ואין בבעלותכם נכס, ההמלצה שלנו היא להיעזר בייעוץ כלכלת המשפחה. ברוב המקרים, לקיחת הלוואה נוספת זה לא מה שיעשה את ההבדל, בטח שמדובר בהלוואות קצרות מועד שבהן ההחזר החודשי גבוה מהרגיל.

במידה ואין יכולת כלכלית לשכור שירותי ייעוץ פרטי, ישנם ארגונים ללא מטרות רווח כמו פעמונים אשר מעניק פתרונות הכוונה וייעוץ ללא עלות.

במידה ויש בבעלותכם נכס ישנם מספר דרכים על מנת לפתור את בעיית התזרים שנקלעתם אליה: 

1. משכנתא חוץ בנקאית ארוכת טווח

רוב מסורבי המשכנתא נמצאים על התפר בין לקוח תקין לבין לקוח עם דירוג שלילי מאד (פושטי רגל, מוגבלים וכו׳), תחת הפתרון הנ״ל אפשר להתמודד עם 2 בעיות: הראשון הוא רוכשים שמחפשים לבצע עסקת נדל״ן וסורבו בגלל דירוג נמוך או רגולציה של אחוזי מימון, בנק ישראל מאפשר לבנקים לתת עד 50% משווי הנכס אם מדובר במשכנתא שניה וזה רק במידה ולא מדובר בהשקעת נדל״ן אלא ״כל מטרה״ הם עשו זאת על מנת לנסות לצנן את ביקושי הרוכשים, לעומת זאת, חברות חוץ בנקאיות כפופות לרשות שוק ההון ושם תוכלו לקבל אחוזי מימון עד 85% משווי הנכס, הסירוב יכול גם לנבוע בגלל בעיה רישומית בנכס או סכסוך בין בעלי הנכס ועוד..

הבעיה השניה היא יותר נפוצה והיא בעיית תזרים הנובעת מריבוי הלוואות והתחייבויות, ההכנסה הפנויה נמוכה אם נשאר בכלל ואז ההחזרים החודשיים גבוהים מאד, נכנסים ללחץ גדול בשלב הזה והרבה פעמים מתפתים לקחת הלוואה מגופים מפוקפקים.

במצבים כאלו ישנן פתרונות מימון גמישים ונוחים דרך חברות מימון חוץ בנקאיות כמו חברות ביטוח, חברות המספקות פלטפורמה להלוואות חברתיות p2p, בתי השקעות וחברות שמגייסות אשראי דרך חברות ביטוח.

מה תנאי המשכנתא?

אותן חברות מספקות הלוואות ארוכות טווח באמצעות רישום משכנתא ממדרגה 1 על הנכס שלכם, התקופה יכולה  לעיתים להגיע ל-40 שנה בתנאי ריבית לא רעים של 2.5% + פריים בממוצע, בדרך כלל המסלולים הם 100% הצמדה לפריים, ההלוואה גמישה לחלוטין ובכל שלב תוכלו לפרוע אותה ללא קנסות, ההחזר החודשי בנוי בלוח סילוקין שפיצר מה שאומר שהוא נשאר קבוע לאורך כל תקופת הלוואה (כמובן במידה ואתם צמודים לפריים או למדד וחל שינוי אז ההחזר החודשי יעלה גם)

מה יהיה ההחזר החודשי? 

על כל 100,000 ₪ ההחזר החודשי יהיה 500 ₪ ~ לפריסה של 30 שנה ~ (פחות או יותר)

לדוגמא על 1,000,000 משכנתא ההחזר יהיה 5,000 ₪ ~

אבל אם יש לי משכנתא בתנאים טובים ואני לא רוצה לסגור אותה?

ישנה אפשרות לרישום משכנתא ממדרגה 2, לשם כל אתם חייבים שהמשכנתא השניה שאתם לוקחים תהיה נמוכה מהמשכנתא הקיימת שלכם.

מה הקריטריונים להתאמה למסלול משכנתא ארוכת טווח חוץ בנקאית?

א. הכנסה פנויה –

אתם חייבים יכולת החזר של 40% מההכנסה במשק הבית, לדוגמא: זוג נשוי שמכניס יחד 15,000 ₪, הזוג מעוניין במשכנתא שניה לטובת איחוד הלוואות קיימות, אחרי הורדת משכנתא נשאר 10,000 כלומר אותו זוג יכול להחזיר 4,000 ₪ בחודש על משכנתא שניה נוספת (מתעלמים מההחזר על ההלוואות כי אנחנו סוגרים אותן באמצעות המשכנתא הנוספת) 

ב. דירוג אשראי סביר –

נכון, גופים חוץ בנקאיים לא כפופים לבנק ישראל ויש יותר גמישות, יחד עם זאת, תיק האשראי שלהם הוא עדין מוגדר סולידי, במידה ומדובר בסיטואציה מורכבת, מעל 10 פיגורים, עיקולים, הוצל״פים, חדלות פירעון או הליכים משפטיים אחרים נוספים – אתם תקבלו סירוב גם כאן, האלטרנטיבה הזו מתאימה ללקוחות עם דירוג סביר, יש חנק אשראי ואולי קצת פיגורים אבל בתמונה הכוללת המצב הוא בסדר.

המון אנשים חושבים לעצמם ״רגע אבל יש לי נכס ששווה 4 מיליון ₪? אם אני לא מחזיר את ההלוואה אתם יכולים לקחת את הבית..״

בניגוד לדעה הרווחת, אף חברת מימון (לא מדובר כאן על שוק אפור) איננה רוצה לקחת לכם את הבית, ההיפך הוא הנכון, היא תעניק לכם אינספור חבלי הצלה לפני שהיא תבחר באפשרות של כינוס נכס מהמון סיבות: נזק תדמיתי, עלויות משפטיות ועוד..

בנקים וגם חברות מימון חוץ בנקאיות מוכרות כסף, זה העסק שלהם ולא לקחת נכסים ולמכור אותם בשוק החופשי, אם קיים חשש אפילו הכי קטן שלא תוכלו להחזיר את ההלוואה – פשוט לא יאשרו אותה.

ג. מרווח על הנכס LTV –

דמיינו שהנכס שלכם הוא בקבוק מים, הבקבוק זה הנכס והמים שבתוכו זה יתרת המשכנתא.

במידה והבקבוק שלכם מלא בחצי, זה אומר שיתרת המשכנתא עומדת על 50% מימון, במידה והבקבוק שלכם מלא ב80% מים (משכנתא) לא נשאר מרווח על הנכס ולא תוכלו לקבל מימון נוסף, כיום ישנם גופים שיודעים לגייס עד 90% מימון משווי הנכס כאשר הממוצע עומד על 70-80%, הערה חשובה: הבנקים לא נותנים על נכס קיים מעל 50% מימון.

טיפ מהיר:

לפני שאתם לוקחים מימון תמיד תקחו הערכת שווי שמרנית של הנכס, בסוף חברת המימון תרצה שתזמינו שמאי מטעמם בד״כ ושמאי ברוב המקרים נותן הערכת שווי שמרנית.

2. משכנתא הפוכה (משכנתא פנסיונית)

אפשרות טובה למסורבי משכנתא היא משכנתא הפוכה מכיוון שלמרות הסירוב אתם יכולים להינות מהלוואה בהחזר חודשי קבוע לתקופה ארוכה וגמישה, ההגבלה היחידה בהקשר הזה היא שאתם חייבים להיות מעל גיל 55 בשביל להיות זכאים.

הרחבנו עוד במאמר – משכנתא הפוכה – כל השאלות, כל התשובות

עוד הגבלה חשובה שצריך לקחת בחשבון היא אחוזי המימון שניתן לקבל

3. מימון ביניים (הלוואת בלון)

הלוואת ביניים, או בשמה הלוואת בלון, (יש המכנים אותה גם בשם הלוואת גישור או הלוואת בולט או הלוואה בגרייס מלא You name it) היא מכשיר פיננסי שהייחודיות שלו באה לידי ביטוי פעם אחת בגמישות שלה, ניתן לרשום משכנתא משעבוד 2 ולפעמים גם 3 ובהחזר החודשי, למעשה, לרוב בהלוואות בלון אין החזר חודשי כלל (יש מקרים שמשלמים רק ריבית מה שנקרא גרייס חלקי). הלוואת בלון מתאימה לאנשים שהדירוג אשראי שלהם שלילי מאד, זה יכול להיות עקב הגבלה בחשבון, ריבוי פיגורים, עיקולים או אנשים שנמצאים בפשיטת רגל (חדלות פירעון), היתרון של הלוואה כזו שהיא מספקת פתרון מהיר יחסית שהמערכת הבנקאית היום לא יודעת לספק עבור מסורבי משכנתא ואנשים עם BDI שלילי, במידה וקיים נכס עם שיעור מימון LTV עד 50% יש סיכוי טוב שתוכלו לקבל הלוואת גישור מחברות חוץ בנקאיות כמו:

• קרנות נדל״ן

• בתי השקעות

• חברות פרטיות שמגייסות אשראי מחברות ביטוח או חברות המספקות הלוואות פרטיות 

מה חשוב לבדוק לפני שלוקחים הלוואת בלון?

א. לפני שרצים לקחת הלוואה חשוב לבצע בדיקת נאותות קפדנית אודות החברה, כל חברת מימון לגיטימית אמורה להיות כפופה לרשות שוק ההון ומחויבת להחזיק רישיון אשראי, אלו פרטים שאפשר לבדוק בלי בעיה, כמובן ההמלצה שלנו היא להיעזר באנשי מקצוע שילוו אתכם.

טיפ מהיר:

תבקשו לדבר עם לקוחות שלקחו הלוואה באותה חברת מימון (תמיד עובד)

ב. לקחת את הכסף זה דבר אחד אבל צריך לדעת גם איך מחזירים, חשוב מאוד לבנות תכנית אסטרטגיית יציאה מההלוואה שלקחתם, בדרך כלל לאחר שנתיים דירוג האשראי עשוי להשתפר (במידה וההתנהלות בחשבון היתה תקינה) אבל לא תמיד כך המצב, מאד תלוי במקרה הלקוח, לכן חשוב לוודא מול חב׳ המימון אפשרות לקבלת הארכה במידה ולא מצליחים להחזיר, כמו כן לתכנן מראש תכנית הבראה פיננסית לאורך התקופה אשר מכילה בתוכה בניית תזרים מזומנים ומקורות הכנסה מספקים לאורך התקופה.

איך מחזירים את הלוואת הבלון?

בגלל שאין החזר חודשי להלוואה, הפיגורים מפסיקים והחובות מתאפסים, כתוצאה מכך, דירוג האשראי מתחיל לעלות בהדרגה, ממוצע הבראה פיננסית ושיפור הדירוג נע בין שנה ל-3 שנים לכל היותר, כמה חודשים לפני מועד פירעון הלוואה ניתן כבר להתחיל לחפש מימון ארוך טווח ובאמצעותו לסגור את הלוואת הבלון ואת המשכנתא ממדרגה ראשונה במידה ויש.

4. מכירת הנכס

זה אמנם פתרון אבל אנו לא מייעצים או ממליצים לאף אחד לעשות צעד שכזה מבלי להתייעץ ולבדוק את הדברים לעומק, שוק הנדל״ן הישראלי מספק תשואות יפות מאוד בשנים האחרונות, בחלק מהמקרים מכירת הנכס היא לא הצעד הנכון אבל שוב, יש לבדוק את הדברים לפני שרצים לפרסם את הנכס ביד 2 והכי חשוב בסבלנות, למכור נכס בלחץ זה לא צעד חכם.

סיכום

לא כל מי שדירוג האשראי שלו תקין יכול לקבל מענה במערכת הבנקאית ומצד שני, הדלתות לא סגורות עבור מי שדירוג האשראי שלו שלילי.

כל האמור במדריך זה לא מהווה תחליף לייעוץ מקצועי ואנו ממליצים לכם לעשות בדיקה מקיפה לפני שאתם מקבלים החלטה.