פטור ממס שבח – כל מה שצריך לדעת

התנאים והשיטות לחישוב פטור ממס שבח עברו בשנים האחרונות מספר שינויים משמעותיים. 

אנחנו נסביר במדריך הזה מהו פטור ממס שבח, מי זכאי לפטור ממס שבח, את המסלולים השונים לקבלת פטור ממס שבח ואת שיטת החישוב החדשה של הפטור. פיספסנו משהו? מוזמנים לכתוב לנו בתגובות או במייל.

1. מה זה מס שבח?

מס שבח (או "מס שבח מקרקעין") הוא מס המוטל על רווחי ההון הנובעים ממכירת "זכות במקרקעין" (לדוגמא – דירה, נכס מסחרי, מגרש וכו').

את רווח ההון ממנו נהנה אדם בעת מכירת הדירה או הנכס, מחשבים לפי סכום התמורה שקיבל המוכר עבור הנכס, בקיזוז המחיר ששילם בעת רכישת הנכס וכל ההשקעות הכספיות שביצע לאורך השנים להשבחת הנכס, בניכוי פחת.

הבסיס החוקי של מס השבח הוא חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), המוכר בציבור פשוט כ"חוק מס שבח".

2. מי זכאי לפטור ממס שבח?

חוק מיסוי מקרקעין קובע מספר מצבים שבהם זכאי מוכר הדירה/נכס המקרקעין לפטור מתשלום מס שבח, גם אם היו לו רווחים ממכירת הדירה.

מסלולי הפטור ממס שבח

• מכירת דירה יחידה.
• מכירת דירת ירושה.
• מכירת שתי דירות לשם רכישת דירה אחת גדולה (פטור של פעם בחיים).
• עסקאות לפי תמ"א 38 ופינוי בינוי.
• מכירת אופציה.
• העברה ללא תמורה בין קרובים.
• העברה אגב גירושין.
• העברה בירושה.

תנאים מקדימים לזכאות לפטור ממס שבח

חשוב לדעת שהמצבים (או "המסלולים") המזכים בפטור ממס שבח כפופים התקיימות מספר תנאים מקדימים.

1. הדירה הנמכרת הינה דירת מגורים מזכה

תנאי הכרחי ראשון לזכאות לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים הוא, שהדירה הנמכרת הינה דירת מגורים מזכה, כלומר – דירת מגורים ששימשה בעיקר למגורים במשך תקופה של ארבע השנים שקדמו למכירת הדירה (לפחות) או במשך 80% מהתקופה אשר בשלה מחושב השבח.

דוגמא – דירה שנמכרת עשר שנים לאחר רכישתה, תיחשב כדירה מזכה אם במשך 4 השנים האחרונות היא שימשה בפועל כדירת מגורים, או לחילופין, אם שימשה בפועל כדירת מגורים במשך לפחות 8 מ-10 השנים שבין מועד רכישת הדירה ומועד מכירתה.

2. המוכר הינו יחיד ולא חברה בע"מ

הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים חל על יחידים בלבד ולא על חברות בע"מ.

3. פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה

התנאים לקבלת פטור למכירת דירה יחידה (פטור לפי סעיף 49ב(2)) הם –

1. מוכר הדירה הינו תושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במקום מושבו

תושב ישראל הוא אדם המחזיק באזרחות ישראלית או באשרת שהייה המקנה תושבות, ושמרכז החיים שלו נמצא בישראל.

שימו לב שאזרח ישראל, היוצא לטיול או לשליחות בחו"ל לתקופה של יותר מ-183 ימים, עשוי להיחשב כתושב חוץ ולא להיות זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה.

תושב חוץ המעוניין להיות זכאי לפטור ממס שבח, חייב להמציא אישור משלטונות המס במדינה שבה הוא תושב, על כך שאין לו דירה בבעלותו באותה המדינה.

2. הדירה הנמכרת הינה דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאיזור

המוכר ייחשב כבעלים של דירה אחת, אם הוא ובת זוגו (וגם ילדיהם בגיל מתחת ל-18 שנים שאינם נשואים), מחזיקים בדירה אחת בלבד.

עם זאת, במקרים מסויימים החוק (סעיף 49ג) מחשיב את המוכר כבעלים של דירה יחידה גם אם הוא מחזיק בדירה / זכויות נוספות:

• המוכר מחזיק בדירה נוספת שחלקו בה אינו עולה על שליש מהדירה.
• המוכר מחזיק בדירה נוספת, אשר הושכרה בשכירות מוגנת לפני ה-1/1/1997.
• המוכר מחזיק בדירה נוספת, אשר נרכשה כתחליף לדירה אותה הוא מוכר במהלך 18 החודשים שקדמו למכירה (החל מה-1/5/2021 יוארך משך הזמן המוכר לסעיף זה ל-24 חודשים לפני המכירה).
• דירה שהתקבלה בירושה, ומתקיימים עבורה 3 תנאי הסעיף 49ב(5) לחוק:
  • המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש.
  • לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
  • אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
• החל מיום 6.4.2016, גם דירה שהתקבלה בירושה ואשר חלקו של המוכר בה אינו עולה על 50%, לא תיחשב כדירה נוספת בבעלות המוכר.

חשוב לשים לב: שימוש ב"חזקה" המגדירה שהדירה אינה נחשבת כדירה נוספת, מכיוון שחלקו של המוכר אינו עולה על שליש מהדירה (או 50% בדירה בירושה), או מפני שהדירה מוגנת, מונע את האפשרות למכור את הדירה הנוספת מאוחר יותר בעתיד בפטור ממס שבח לדירה יחידה.

3. המוכר לא מכר דירת מגורים בפטור לפי סעיף זה 18 חודשים לפני המכירה

4. המוכר הוא בעל הזכות בדירה הנמכרת 18 חודשים מסיום בנייתה – במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים

5. הפטור ממס שבח מוגבל לתקרה של 4,522,000 ש"ח

הפטור ממס שבח מוגבל לדירת מגורים יחידה עד שווי של 4,522,000 ש"ח (נכון לשנת 2020).

כאשר מחיר הדירה הינו מעל 4,522,000 ש"ח, המוכר זכאי לפטור ממס שבח עד לסכום התקרה, והחלק העודף יהיה חייב במס שבח לפי המדרגות הבאות:

• השבח שנצבר בתקופה שמיום 1.4.1961 עד 7.11.2001 – מס שבח של 48%.
• השבח שנצבר בתקופה שמיום 7.11.2001 עד 31.12.2011 – מס שבח של 20%.
• השבח שנצבר בתקופה שמיום 1.1.2012 ואילך – מס שבח של 25%.

4. פטור ממס שבח במכירת דירת ירושה

הורשת דירה אינה נחשבת בישראל כעסקת מכירה ולכן היא אינה מהווה אירוע מס. 

מכירת דירת מגורים מזכה אשר קיבל המוכר בירושה, פטורה מתשלום מס שבח במידה שהתקיימו כל התנאים הבאים:

• המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש.
• לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
• אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס שבח בשל המכירה.

5. פטור ממס שבח במכירת שתי דירות לשם רכישת דירה אחת

הפטור ממס שבח במכירת שתי דירות לשם רכישת דירה אחת חלופית במקומן, אשר שוויה לפחות 3/4 משווי שתי הדירות הנמכרות, הוא פטור חד פעמי, שניתן לממש רק פעם אחת במהלך חייו של המוכר.

הזכאות לפטור ממס שבח במקרה הזה היא בכפוף לתנאים הבאים:

• הפטור נועד אך ורק ותושבי ישראל.
• השווי הכולל של שתי הדירות הנמכרות הוא עד 2,034,000 ש"ח, כאשר מעליו יינתן פטור יחסי להפרש. השווי המקסימלי של 2 הדירות המזכה בפטור זה עומד על 3,383,000 ש"ח, כאשר מעל סכום זה לא יינתן פטור בכלל (נכון לשנת 2020).
• מחיר הדירה החדשה חייב להיות לפחות 3/4 משתי הדירות שנמכרו.
• פרק הזמן שבין מכירת הדירה הראשונה לשנייה לא יעלה על 12 חודשים.
• פרק הזמן לרכישת הדירה החדשה לא יעלה על 12 חודשים לפני או אחרי מועד מכירת הדירה השנייה.

6. פטור ממס שבח בעסקאות לפי תמ"א 38 ופינוי-בינוי

השבחת ערך לדירת מגורים בעקבות פרויקטים של תמ"א 38 או פינוי-בינוי פטורה ממס שבח.

התנאים לזכאות לפטור ממס שבח בפרויקטים מסוג זה הם:

• התמורה לדיירים בפרויקט ניתנת באמצעות שירותי בנייה (בהתאם לתוכנית החיזוק) ולא בתשלום או דרכים אחרות.
• במסגרת הפרויקט המבנה עבר חיזוק למקרה של רעידת אדמה, ושיפוץ הכולל התקנת מעלית, הרחבת שטח השירות, מרפסות שמש, מחסנים וחניה.

חשוב לדעת – פרויקט תמ"א הכולל הריסה ובנייה מחדש של הבניין (תמ"א 38/2) אינה מזכה ברוב המקרים בפטור ממס שבח, מאחר שרשויות המס מתייחסות אליה כאל מכירה של דירה וקבלת דירה במקומה, בדומה לעסקת קומבינציה.

7. פטור ממס שבח – העברה ללא תמורה בין קרובים

עסקאות של העברת דירה ללא תמורה בין קרובי משפחה הן נפוצות למדי בישראל, ובהן פטור המוכר מתשלום מס שבח.

חשוב לדעת, שעל מנת שמקבל הדירה יוכל למכור אותה בפטור ממס שבח (בהתאם לאחד מסעיפי הפטור האחרים), עליו לעמוד בתקופות הצינון שקבע המחוקק, על מנת למנוע "עסקאות מתנה מלאכותיות", שנועדו רק לטובת קבלת הפטור ממס שבח במכירת הדירה.

תקופות הצינון החלות על מקבל הדירה נעות בין 1 ל-4 שנים ותלויות בקרבתו המשפחתית של נותן המתנה (הורה או לא), מצבו המשפחתי של מקבל המתנה (נשוי או חד-הורי), ובשאלה האם הוא התגורר בדירה או שלא.

8. פטור ממס שבח – העברה אגב גירושין

העברת זכות בדירת מגורים, המתבצעת מכוח פסק-דין שניתן אגב גירושין, לא נחשבת על פי החוק לעסקת מכירה, בין אם ההעברה מבוצעת בין בני הזוג ובין אם לאחד או יותר מילדיהם.

כך, לא נחשבת העברת הדירה במקרה של גירושין לאירוע מס, ומטבע הדברים אין חבות במס שבח.

9. פטור ממס שבח – העברה בירושה

העברת זכות בדירת מגורים בירושה כדין, לא נחשבת על פי החוק לעסקת מכירה, ולפיכך אין חבות במס שבח.

10. איך מגישים בקשה לפטור ממס שבח?

כדי לקבל פטור ממס שבח יש להגיש לאגף מיסוי מקרקעין בקשה לפטור ממס שבח במסגרת טופס הדיווח של ההצהרה על מכירת הדירה (טופס מש"ח).

מוכר דירה שלא יגיש בקשה לפטור ממס שבח בתוך 30 ימים מיום המכירה, עלול לאבד את הזכאות שלו לפטור.

טופס ההצהרה על מכירת הדירה ייחתם על ידי המוכר, עם אימות חתימה על ידי עורך דין. ההצהרה צריכה לכלול, בין היתר, את הפרטים הבאים:

• פרטי הזכות הנמכרת.
• פרטי העסקה.
• התמורה עבור מכירת/רכישת הזכות ותאריך המכירה/רכישה.

בנוסף, יש לצרף לטופס ההצהרה את המסמכים הבאים:

• עותק מקורי (או צילום "נאמן למקור") של חוזה המכירה.
• נסח טאבו ו/או אישור זכויות מאת רמ"י ו/או אישור זכויות מאת חברה משכנת.
• חשבון ארנונה.
• כל מסמך רלוונטי אחר למסלול הפטור המבוקש (לדוגמא: צו ירושה, פסק דין גירושין וכו').
• אם הדירה נרכשה פחות מארבע שנים לפני מועד המכירה יש לצרף פירוט לגבי מקורות המימון של הרכישה (כולל אסמכתאות).

*חשוב: מדריך זה מספק מידע כללי בלבד לשירות הציבור ואינו מהווה תחליף לייעוץ מס או ייעוץ משפטי. אנחנו ממליצים בחום לקרוא את המדריך על מנת להבין טוב יותר את הנושא, ואז לפנות לייעוץ מקצועי מתאים להשלמת העיסקה.